WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаТеорія держави і права → Здійснення права на житло шляхом приватизації - Курсова робота

Здійснення права на житло шляхом приватизації - Курсова робота

До обов'язків продавця відноситься також необхідність попередити покупця про права третіх осіб на житло, що продається (ст. 229 ЦК УРСР). Відповідно до цього безпосередньо із закону випливає, що покупець має бути попереджений продавцем про наявність існуючих обтяжень житла у вигляді договорів позики, найму чи застави на це житло, існуючих сервітутних прав або про права одного з подружжя чи іншого співвласника на житло. На жаль, у законодавстві не передбачено дійових механізмів проти продавця, який цей свій обов'язок не виконує. У той же час встановлення обтяжень житла іншим шляхом (не із попередження продавця) іноді буває ускладненим. Наприклад, застави житла враховуються в окремих реєстрах. Договори найму житла системно ніде не обліковуються. З прийняттям нового цивільного кодексу актуальним буде питання реєстрації обмежених речових прав на житло. Тому було б доцільним введення Єдиного реєстру прав на житло з відображенням у ньому всіх існуючих обтяжень житла: договорів застави, речових прав, договорів найму житла тощо. Це сприятиме закріпленню прав на житло та інформуванню набувачів житла про всі його обтяження.

Крім того, на продавця покладено обов'язок зберігати продане житло, якщо право власності переходить до покупця раніше його передачі (ст. 230 ЦК УРСР); а також обов'язок попередити про недоліки речі, що продається (ст. 234 ЦК УРСР). Останній обов'язок продавця передбачає те, що безпосередньо в договорі необхідно перелічити всі недоліки майна, про які сторони домовилися як про припустимі. У іншому випадку покупець може наполягати на тому, що недоліки житла виявлені ним вже після укладення договору. Тоді він має право вимагати відповідного зниження договірної ціни житла чи розірвання договору, а також компенсації понесених ним збитків. До речі, у дореволюційному російському праві діяла аналогічна норма, яка свідчила, що продавець в силу закону відповідає перед покупцем за всі недоліки речі, котрі не були обумовлені ним під час продажу.

Основними обов'язками покупця є сплата встановленої договором ціни та обов'язок прийняти житло. Необхідно зазначити, що сплата грошових коштів покупцем продавцеві повинна здійснюватися відповідно до ст. 169 ЦК УРСР у національній валюті України.

Цікавим є той факт, що деякі правові системи передбачають специфічне оформлення факту передачі житла за договором на його відчуження. Так, наприклад, обов'язок прийняти куплену річ покупцем має свою специфіку в цивільному праві Російської Федерації. У ст. 556 ЦК РФ закріплений обов'язок сторін передавати нерухомість по передавальному акту або іншому акту про передачу, який підписується сторонами. Це служить документальним підтвердженням юридичного факту передання житла та вважається виконанням відповідного обов'язку продавця. Ухилення однієї зі сторін від

підписання акту вважається відмовою передати або прийняти майно. Незважаючи на те, що в українському праві аналогічної норми не міститься, сторони можуть факультативно домовитися про таку умову, що буде обов'язковою для них у договорі купівлі-продажу житла.

Перехід права власності на житло до набувача є можливим лише тоді, коли продавець сам є власником майна (зокрема житла) або особа діє за належним повноваженням, що видане йому власником на відчуження такого майна. У той же час є і деякі виключення з цього правила. Наприклад, продаж житла державним виконавцем чи комісіонером також зустрічається у ряді випадків і є законною підставою для відчуження.

Детально не зупиняючись на праві власності як такому, доцільним буде розглянути саме момент переходу цього права. Ще римські юристи говорили, що ніхто не може вважатися таким, що продав річ у власність, про яку було домовлено, щоб вона не перейшла до покупця1. Ст. 128 ЦК УРСР встановлює, що перехід права власності до набувача майна відбувається з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Будь-яких спеціальних норм відносно виникнення права власності на житло чи інше нерухоме майно законодавством не передбачено. Тому, виходячи з диспозитивної норми закону, сторони можуть вказати у договорі, що право власності на житло у набувача виникає, наприклад, з моменту державної реєстрації або з моменту нотаріального посвідчення договору. Для порівняння слід навести приклад з іноземного законодавства. У ст. 223 ЦК РФ це питання регламентоване більш конкретно. Тут прямо передбачено, що майно, яке підлягає державній реєстрації, переходить у власність набувача з моменту цієї реєстрації, якщо інше не передбачене законом.

У науці при вирішенні цього питання існує декілька підходів. Так, деякі вчені висловлюють думку, що право власності у набувача житлового будинку (квартири) виникає з моменту нотаріального посвідчення договору, тому що саме з цією умовою пов'язані підстави визнання договору недійсним, а реєстрація договору у виконкомі має значення лише для обліку будівель та майнових прав на них1. Як доповнення, О.А. Романов відмічає, що до реєстрації прав нового власника договір має повну юридичну силу, а права, що виникають з нього як з консенсуального правочину, забезпечуються судовим захистом2. Є.О. Суханов, виходячи із норм російського законодавства, вважає вдалим, що момент виникнення права власності на нерухомість пов'язано саме з моментом державної реєстрації. При цьому здійснюється державна реєстрація прав на майно, яку не можна змішувати з спеціальною реєстрацією чи обліком деяких видів майна (автотранспорту тощо). Незважаючи на те, що сьогодні ст. 128 ЦК УРСР як загальне правило пов'язує перехід права власності на житло не з нотаріальним посвідченням договору чи державною реєстрацією, а саме з передачею його продавцем покупцеві необхідно підтримати Є.О. Суханова та його позицію у цьому питанні і саме так розглядати законодавчу перспективу цього питання. Бо якщо вважати моментом переходу права власності на житло нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, то складається ситуація, коли недобросовісний відчужувач може ще раз продати це житло за дублікатами правовстановлюючих документів, на що звертає увагу М.М. Бородін та С. Семідочний. Адже саме при державній реєстрації вносяться відповідні зміни у реєстр власників житла. Саме за цим реєстром нотаріус перевіряє належність житла відповідному власнику. Але до моменту державної реєстрації договору у цьому реєстрі відображені дані лише про попереднього власника, тобто новий власник відображується у реєстрі лише після державної реєстрації права власності. Тому ідеальним варіантом було б здійснення державної реєстрації безпосередньо після нотаріального посвідчення договору на відчуження житла. У підсумку, щоб уникнути вказаних негараздів при відчуженні житла, у договорі на його відчуження слід вказувати, що моментом переходу права власності на житло є момент державної реєстрації.

6. Відчуження житла, що знаходиться у заставі

У сучасній правозастосувальній практиці досить поширеними є випадки, коли житло виступає у ролі заставленого майна та у зв'язку з цим стає забезпеченням виконання іншого, що є основним, зобов'язання. Тому необхідно розглянути, яким чином відбувається відчуження цього житла. Не зупиняючись на процедурі встановлення самої застави, розглянемо лише вплив заставного обтяження на житло при його відчуженні. Передусім визначимо, що відчуження житла, що знаходиться у заставі, тобто зміна його власника, може відбуватися за двома основними підставами. Перша - це відчуження житла за ініціативою власника (заставодавця). Друга підстава - це відчуження житла як заставного, забезпечення іншого зобов'язання, що є основним. Останнє може відбуватися лише тоді, коли не є виконаним основне зобов'язання,, забезпеченням якого виступає житло та воно своєю вартістю погашає борг, що виникає перед кредитором (заставоутримувачем). Розглянемо кожний з цих випадків окремо.

Згідно з ч. 1 ст. 17 Закону України "Про заставу" заставодавець зберігає право на відчуження заставленого житла, якщо інше не передбачено законом та договором. Тобто обмеження щодо відчуження заставленого житла можуть бути встановлені імперативно, законом чи за взаємною згодою сторін, безпосередньо у договорі застави житла на весь період дії застави чи на якийсь час. Якщо законом чи договором вказані обмеження не встановлені, власник житла може відчужувати заставлене житло, але тільки за згодою заставоутримувача. У цьому випадку покупець стає новим заставоутримувачем та до нього має переходити борг за основним зобов'язанням (ч. 2 ст. 17 Закону України "Про заставу"). Тобто фактично маємо окремий випадок переведення боргу, коли первісний заставодавець, відчужуючи житло, перекладає на набувача борг за основним зобов'язанням. У той же час право власності на заставлене житло також переходить до набувача, який стає новим заставоутримувачем. Щодо документального оформлення цих правовідносин то воно має бути таким. Заставоутримувач дає згоду на те, що первісний заставодавець не заперечує проти відчуження заставленого житла набувачеві за умови переходу до нього основного боргу, забезпеченого заставою. Ця згода посвідчується нотаріально. Первісний заставодавець та набувач майна укладають договір на відчуження заставленого житла (наприклад, договір купівлі-продажу житла). Набувач житла, що має стати новим заставодавцем та заставоутримувач вносять відповідні зміни до договору застави. При цьому вартість житла для набувача поділяється на два платежі. Адже вартість житла складається з суми боргу, що випливає з основного договору, забезпеченого заставою (вона сплачується заставоутримувачу) та боргу за договором на відчуження житла (що сплачується відчужувачеві житла).

Loading...

 
 

Цікаве