WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаТеорія держави і права → Вузькі місця в договорах оренди нерухомого майна: аналіз судової практики - Курсова робота

Вузькі місця в договорах оренди нерухомого майна: аналіз судової практики - Курсова робота

Виходить, якщо орендодавець і орендар, наприклад, не порозумілися щодо величині орендної плати за новим договором, орендар втрачає перевагу перед іншими бажаючими орендувати майно (укладати з ним договір орендодавець не зобов'язаний).

Визнання недійсними договорів оренди

Окремим видом спорів є спори про визнання недійсним договору оренди.

Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання під час вчинення правочину стороною (сторонами) певних вимог, установлених законом, а саме:

— зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним принципам суспільства;

— волевиявлення учасника правочину повинне бути вільним і відповідати його внутрішній волі;

— правочин має відбуватися у формі, установленій законом;

— правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, застережених ним;

— правочин, вчинений батьками (усиновителями), не може суперечити правам та інтересам їх малолітніх, неповнолітніх або непрацездатних дітей.

Існують різні правові підстави для подання позовної заяви про визнання договору оренди недійсним. Так, позивачем у справі N 18/475 було подано такий позов у зв'язку з тим, що спірний договір було укладено внаслідок обману, оскільки відповідач (орендодавець) не повідомив позивача (орендаря) про цільове використання орендованого майна. Під обманом у таких випадках слід розуміти умисне введення в оману учасника договору шляхом повідомлення відомостей, що не відповідають дійсності, або замовчування обставин, які мають істотне значення для договору, що укладається. У цьому разі згідно з умовами договору оренди відповідач зобов'язувався використовувати зазначене майно як заклад громадського харчування, обман позивача полягав у тому, що його не було повідомлено про цільове використання орендованого майна. Однак слід зазначити, що в цьому випадку за позовами тих же сторін спірний договір за рішенням суду на момент розгляду цієї справи вже було розірвано, у зв'язку з чим усі прийняті у справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа — передачі на новий судовий розгляд (постанова Верховного Суду України від 31.05.2005 р.). В іншому ж разі, з урахуванням конкретних обставин справи, таке замовчування може бути достатньою підставою для визнання недійсним договору оренди та стягнення у зв'язку з цим збитків.

Існують додаткові підстави за такими видами спорів у разі оренди державного майна. Так, у судовій справі N 3/505 позовні вимоги обґрунтовувалися тим, що встановлений у договорі розмір орендної плати на порушення вимог чинного законодавства не погоджено з Фондом державного майна України. Корінь протиріч у цьому разі полягає в тому, що сторонами по-різному розуміються норми чинного законодавства України. Відповідач, не погоджуючись із позивачем, вважає, що оскільки розмір орендної плати за спірним договором відповідає Методиці розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженій постановою KM України від 04.10.95 р. N 786, то договір оренди укладено з дотриманням вимог чинного законодавства. Верховний Суд України у своїй постанові від 06.09.2005 р. визнав, що узгодження розміру орендної плати з Фондом державного майна України при укладенні спірного договору було обов'язковим і недотримання викладеного порядку є підставою для визнання договору оренди недійсним.

Пов'язаними з цією категорією спорів є спори про визнання договору оренди дійсним. Як відомо, сьогодні договір оренди нерухомого майна строком на три роки та більше підлягає нотаріальному посвідченню (з 01.01.2004 р. до 10.01.2007 р. — нотаріальному посвідченню підлягав такий договір строком на один рік і більше). При цьому згідно з частиною 2 статті 220 ЦК України якщо сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У такому разі подальше нотаріальне посвідчення договору не потрібне. Прикладом рішення за позовом про визнання договору дійсним може бути постанова Харківського апеляційного господарського суду від 13.02.2006 p., залишена чинною постановою Судової палати в господарських справах Верховного Суду України від 26.092006 р.

У постанові, що розглядається, зазначено, що згідно з частиною 1 статті 33 Господарського процесуального кодексу України від06.11.91 р. N 1798-XII кожна сторона має довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень. У постанові встановлено, що позивачем не було надано суду доказів, які б підтверджували ухилення відповідача від нотаріального посвідчення спірного договору. Позивач не надав суду доказів того, що відповідача викликали для вчинення нотаріального посвідчення договору або повідомляли про час і місце його проведення, або доказів того, що відповідач не з'явився в зазначений строк для нотаріального посвідчення. Позивач також не надав доказів того, що він у встановленому порядку звертався до суду для захисту свого порушеного права шляхом спонукання відповідача вчинити певні дії: спонукання вчинити дії щодо нотаріального посвідчення договору. У зв'язку з цим у позові в зазначеній справі відмовлено.

Таким чином, подаючи позовну заяву про визнання договору дійсним, позивачу слід подбати про доведення того, що саме відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору оренди. До таких доказів можна віднести: поштове повідомлення про вручення, опис вкладення листа, де повідомляється про необхідність з'явитися до конкретної нотаріальної контори для нотаріального посвідчення договору із зазначенням дати та часу його проведення. Позивачу також слід надати суду інші докази, зазначені вище.

Виселення

Позовні заяви щодо виселення зазвичай грунтуються або на ствердженні позивача, що строк оренди минув, або доповнені вимогами про визнання договору оренди недійсним (або ж про розірвання договору оренди). У будь-якому разі в цій категорії спорів позивач думає, що відповідач безпідставно займає спірне приміщення.

Що стосується закінчення терміну дії договору, то слід ураховувати таке. Статті 264 ЦК України та 284 Господарського кодексу України від 16.01.2003 р. N 436-IV (далі — ГК України) містять такі схожі норми: якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди, то, за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на той же строк, який раніше було встановлено договором. Слід зазначити, що ці норми застосовуються незалежно від того, чи зазначили сторони це в договорі оренди. Отже, не завжди закінчення строку дії договору означає, що орендар займає спірне приміщення безпідставно.

Важливо визначити, що заперечення орендодавця після закінчення строку оренди має відбутися саме у визначений законом місячний строк, таке заперечення має бути підписано від імені орендодавця уповноваженою особою. Якщо ж, наприклад, заперечення підписано особою з перевищенням повноважень, наприклад, заступником директора, який не має відповідних повноважень, то таке заперечення має бути надалі схвалено особою, яку він представляє (у цьому прикладі — директором підприємства) (стаття 241 ЦК України). Невиконання цих умов з урахуванням конкретних обставин справи з великою ймовірністю може означати, що договір оренди поновлено (пролонговано), у зв'язку з чим суд визнає, що орендар має підстави для користування спірним нерухомим майном.

Окремо слід зазначити, що спори щодо зміни розміру орендної плати хоч і не є такою мірою поширеними, як розглянуті вище спори, однак є актуальними у 2007 році для договорів оренди державного та комунального майна. У зв'язку з цим звертаємо увагу на таке.

У статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" від 19.12.2006 р. N 489-V установлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається згідно з його ринковою вартістю в порядку, установленому Кабінетом Міністрів України.

Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року, крім договорів оренди державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів, у шестимісячний строк підлягають обов'язковому (!) перегляду відповідно до встановленої норми.

Література

  1. Господарський процесуальни1 кодекс України

  2. Цивільний кодекс України

  3. Закон України "Про оренду державного та комунального майна"

  4. Закон України "Про власність"

Loading...

 
 

Цікаве