WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаОрганізація виробництва, Трудове право України, Cоцзахист → Земля як предмет купівлі-продажу - Реферат

Земля як предмет купівлі-продажу - Реферат

Реферат на тему:

Земля як предмет купівлі-продажу

Земельна реформа в Україні завершується. За повідомленнями Держкомзему вже близько 50 відсотків селян обміняли свої земельні сертифікати на державні акти, що посвідчують їхнє право на конкретну земельну ділянку. Через два роки землею можна буде торгувати направо і наліво. Сподіваємося, наших читачів зацікавить виклад кількох матеріалів щодо земельної реформи, які вийшли в ефір на хвилях російської редакції радіостанції "Свобода" у липні цього року. Нижче піде мова про купівлю/продаж сільськогосподарських земель у п'яти країнах світу — від Аргентини до Польщі, Естонії та України. Але перед тим про практику інших країн. Виділимо кілька ключових моментів з російського закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення", який Рада Федерації, верхня палата російського парламенту, затвердила у липні цього року. Отже: 1. Нинішні власники земельних часток (формально — це працівники реорганізованих колгоспів-радгоспів) можуть тепер свою ділянку продати, здати в оренду, внести до статутного капіталу якогось акціонерного товариства або передати комусь в довірче управління. 2. Переважне право викупу ділянок, що виставляються на відкриті торги, належить місцевій владі. 3. Для придбання ділянки сільськогосподарських земель у Росії від нового власника не вимагається ні спеціальної сільськогосподарської освіти, ні наявності досвіду роботи на землі. 4. Не передбачено будь-яких обмежень на володіння певною частиною всіх сільськогосподарських земель у конкретному регіоні для юридичних осіб (тобто компаній). А для окремих громадян (з урахуванням володіння їхніх близьких родичів, а також підприємств, у яких ним належать контрольні пакети акцій) ліміт визначає місцева влада. Але він не може бути встановлений нею на рівні менше 10 відсотків від усіх сільськогосподарських угідь регіону. 5. Іноземні громадяни або компанії можуть тільки орендувати сільськогосподарські землі в Росії на термін до 49 років. Проте іноземці можуть бути співвласниками ділянок сільськогосподарських земель, якщо вкладуть свої гроші в статутний капітал російської компанії. Але частка цих внесків не може перевищувати 50%. Якщо таке трапилося, в подальшому цю землю можна тільки орендувати. Ну, а тепер — у дорогу. Перший сюжет — Аргентина, про земельну практику якої розповідає професор розташованого у Вашингтоні Американського університету Ларрі Соерс Ларрі Соерс: Вільний ринок і приватна власність на землю існували в Аргентині завжди, навіть тоді, коли вона була ще колонією Іспанії. Але проблема в тому, що більша частина сільськогосподарських угідь в країні належать багатим землевласникам. Фактично тільки вони можуть продавати її один одному. Більшість населення дуже бідне, аби брати участь в діяльності цього вільного, але недоступного для них ринку. Такий стан — більшою чи меншою мірою — є характерним для всіх країн Латинської Америки. Радіо "Свобода": Але ж певні обмеження були запроваджені під час правління президента Перона... Ларрі Соерс: Перона було обрано президентом Аргентини в 1946 році та усунуто від влади в 1955-ому. Він справді ввів контроль над цінами. Фермерів, наприклад, зобов'язали продавати зерно уряду. Хоча обмежень на купівлю/продаж землі не було, урядовий контроль, втім, суттєво загальмував розвиток сільського господарства. Військові, які прийшли на зміну Перону, одразу ж скасували всі запроваджені ним обмеження. Радіо "Свобода": Чи можуть іноземець або іноземна компанія придбати сільськогосподарські землі в Аргентині? Ларрі Соерс: Обмежений продаж земель у прикордонних районах. Особливо сувора заборона на продаж землі чілійцям. Це атрибут старого, традиційного суперництва двох країн. Проте доволі багато іноземців володіють землею в Аргентині. Наприклад, одна британська компанія володіє ділянкою сільськогосподарських угідь розміром майже з Україну. Але там займаються, переважно, лісозаготівлею. Та й узагалі в країнах Латинської Америки ніколи не здійснювалася колективізація земель або великих господарств, які стали б власністю держави, як, наприклад, у Китаї або СРСР. Не було в Латинській Америці і якихось особливих обмежень. Локально, безумовно, вживали тимчасових заходів. Так, у Мексиці після революції 1910 року виник рух за організацію колективних господарств. Їх створював не уряд, а селяни — за власною ініціативою. Уряд виділяв таким кооперативам землю, але її не можна було ні продавати, ні купувати. І загалом ці ділянки становили мізерну частку всіх сільськогосподарських угідь Мексики. І, нарешті, влада віддавала кооперативам мало не найгірші землі, і люди, які на них працювали, ледве заробляли на прожиток. Поступово такі колективні господарства припинили існування... А тепер — три європейські приклади. Перший із них — Польща У Польщі приватна власність на землю ніколи не відмінялася. Правда, до 1990 року купівля/продаж землі була обмежена. По-перше, розміром угідь: за законом про земельну реформу від 1945 року одне приватне господарство не могло бути більшим за 50 гектарів у центрі та на півдні Польщі і 100 гектарів — на заході та півночі країни. По-друге, земля могла продаватися тільки тим особам, які мали спеціальну сільгоспосвіту або досвід ведення сільського господарства. По-третє, той, хто купував землю, повинен був створити господарство, здатне до товарного виробництва, тобто не менше двох гектарів. З 1990 року всі ці обмеження були скасовані, і сьогодні в Польщі сільськогосподарські землі купуються та продаються вільно. Проте це стосується тільки громадян Польщі. Іноземці, які бажають придбати сільгоспугіддя, повинні одержати дозвіл міністерств — внутрішніх справ і сільського господарства. Це положення може змінитися зі вступом Польщі до Європейського Союзу. Поки що з Брюсселем досягнено попередньої угоди про те, що протягом 12 років з моменту вступу Польщі до європейської спільноти іноземцям буде заборонено купувати сільськогосподарські землі. Польща домагалася такого тривалого перехідного періоду через побоювання, що іноземці перекуплять селянські подвір'я в масовому порядку, оскільки земля в Польщі в середньому в сім разів дешевша, ніж в країнах Євросоюзу. Відсутність останніми роками обмежень щодо обігу земель призвела в Польщі, з одного боку, до надмірного подрібнення одних селянських господарств, яких — більшість, а з іншого — до надмірного укрупнення інших. Найбільше господарство володіє 30 тисячами гектарів землі. Для того, щоб зупинити цей процес і протидіяти спекулятивному обігу земель, в Польщі готується новий закон про аграрний устрій. Згідно з проектом, земельні володіння одного господарства будуть обмежені до 300 гектарів, а купувати землю, як і до 1990 року, зможуть лише ті, хто має спеціальну освіту або практичний сільськогосподарський досвід. Крім того, покупець, як передбачається, повинен буде гарантувати, що протягом щонайменше 10 років він сам або його родина будуть самостійно вести це господарство. Однак закон, який готується, буде стосуватися тільки новостворюваних сільських господарств, нині діючі реформуватися не будуть. Подібних обмежень на продаж землі іноземцям — у перші роки після вступу до Європейського Союзу — домагаються майже всі країни-кандидати. А якщо повернутися до польського досвіду, то звертає на себе увагу цікавий поворот: новий закон, якщо буде прийнятий, повертає, по суті, ті обмеження на обіг сільськогосподарських земель у Польщі, які існували до 1990 року. З Польщі — до Естонії Закон про земельну реформу був прийнятий в Естонії в жовтні 1991 року, через два місяці після встановлення незалежності країни. В основу цього закону, як, до речі, і всієї реформи відносин власності в Естонії, було покладено принцип реституції. Земельні ділянки, в тому числі сільськогосподарські угіддя, націоналізовані в роки радянської влади, повертаються колишнім власникам або їхнім нащадкам, а у низці випадків сплачується компенсація. Багато з нащадків колишніх землевласників давно є мешканцями міст, сільгоспугіддя їм не потрібні, і вони намагаються свої землі за першої ж нагоди продати. Члени колишніх колективних господарств отримали право викупити земельні ділянки, надані їм у радянські часи в безстрокове користування. Право на викуп землі не означає, що людина повинна її викупити — бажаючі можуть за визначену плату протягом 99 років використовувати свої земельні наділи. При цьому необхідно також платити земельний податок. На практиці переважна більшість колишніх колгоспників свої наділи приватизувала. Місцевій владі надано право продавати вільні угіддя, придатні для сільськогосподарської діяльності. Однак серед покупців можуть бути лише фізичні та юридичні особи, що вже володіють земельними наділами і які отримують доход від продажу сільськогосподарської продукції. Іншими словами, мешканець міста, який з'являється в селі лише на кілька тижнів протягом року, купити так звані "вільні" сільгоспугіддя не може. Купівля/продаж вільних угідь може відбуватися як за попередньою домовленістю, так і через публічні торги — якщо претендентів на ділянку багато. Одна людина або одна фірма може придбати не більше 200 гектарів таких угідь, і, крім того, ці землі протягом двох років не можна передавати або продавати третім особам. Але загалом якогось жорсткого ліміту земельних володінь в одних руках в Естонії не існує. У цілому сільськогосподарські землі в Естонії є доволі дешевими — в 25 разів дешевше, наприклад, ніж у сусідній Фінляндії. Середньостатистичний естонець може купити на свою місячну зарплатню майже три гектари землі. Останнім часом все більше сільгоспземель в Естонії стали купуватися іноземцями. Скільки землі вже перейшло до них, невідомо. За оцінками фахівців, інтерес іноземців до сільгоспугідь в Естонії значно зросте після вступу країни до Європейського Союзу. Варто відзначити, що з першої групи країн-кандидатів на вступ до Європейського Союзу лише Естонія та Словенія не домагаються обмежень на продаж землі іноземцям. Такий продаж сьогодні в Естонії не пов'язаний з якимись особливими складностями, для цього іноземцям необхідно лише одержати санкцію керівника місцевої адміністрації. Хоча, як стверджують практики, можна обійтися і без такої санкції, якщо покупцем землі є, наприклад, спеціально створювана фірма. І лише для придбання землі в деяких прикордонних районах і на маленьких островах іноземцям необхідно заручитися згодою уряду країни. Незадоволена настільки ліберальним порядком найбільша опозиційна партія Естонії — Народний Союз — вирішила розпочати кампанію зі збору підписів проти продажу землі іноземцям. Народний Союз хоче домогтися повної заборони на продаж іноземцям сільськогосподарських і лісних угідь протягом найближчих 10 років. І ще один дуже близький до Росії приклад — Україна, де новий Земельний кодекс з'явився практично одночасно з російським В Україні, на відміну від Росії, після 1991 року колишні колгоспи та радгоспи не були реформовані в акціонерні товариства або підприємства інших форм власності. Їх лише формально перетворили в так звані КСП — колективні сільськогосподарські підприємства. До 1 квітня 2000 року в Україні функціонували 10,5 тисяч таких КСП. У той день вступив у дію указ Президента країни, згідно з яким практично всі вони були юридично переоформлені в підприємства, які працюють на засадах приватної власності на землю. Так, у Всесвітній день сміху 2000 року в Україні одномоментно з'явилися мільйони "вільних хліборобів", які отримали земельні сертифікати. Через півтора року — в кінці жовтня 2001 року — парламент України прийняв Земельний кодекс. Причому — на один день раніше, ніж такий документ ухвалила Державна дума Росії, чим українські депутати дуже пишалися. З 1 січня нинішнього року Кодекс вступив у дію. Близько 12 мільйонів українських громадян, які мешкають у сільській місцевості, одержали до двох гектарів землі на людину. Раніше ділянки такого розміру видавалися селянам лише за спеціального дозволу обласних рад депутатів. Земельним кодексом було запроваджено таке поняття, як "сервітут", що, по суті, гарантує господарю лише доступ до своєї земельної ділянки. Крім того, документом передбачається, що у разі якщо громадянин, так би мовити, "самовільно" володів якоюсь ділянкою протягом 15 років і на дану ділянку інших претендентів немає, вона стає приватною власністю фізичної особи. Мова йде про "нічийні" начебто ділянки в сільській місцевості, використовувані під городи, на яких багато українських громадян вирощували, наприклад, ту ж таки картоплю. Однак де-факто українська "земельна Конституція" так і не запрацювала. Уже хоча б через те, що Земельний кодекс із самого початку передбачав прийняття, як тоді повідомлялося, "протягом шести місяців більше 30 законопроектів", спрямованих на реалізацію його основних положень. Вони не прийняті і донині... Крім того, український Земельний кодекс, який передбачає право приватної власності на землю, встановлює до 2005 року мораторій на будь-які операції з купівлі та продажу землі. Але, зрештою, виділимо деякі його положення. В українському законодавстві поки що навіть не згадуються будь-які земельні аукціони, хоча на думку місцевих експертів, до цієї системи з часом прийдуть. Місцева влада в Україні, на відміну від Росії, не має при покупці землі жодних переваг. У той же час — на відміну від Росії — покупцями земельних ділянок сільгосппризначення в Україні можуть бути тільки ті її громадяни, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи в сільському господарстві. Ще один приклад. Як і російське, українське законодавство не обмежує володіння певною частиною всіх сільськогосподарських земель в конкретному регіоні для юридичних осіб, тобто для агрокомпаній. А для громадян України Земельний кодекс дозволяє продаж — в період з 2005-го по 2010-11 роки — не більше 100 гектарів сільськогосподарських угідь на одну людину. І, нарешті, іноземні компанії чи громадяни, тобто нерезиденти. Як і в Росії, і в Україні вони не можуть купувати земельні ділянки сільгосппризначення у власність. Для них — тільки оренда. В Росії — на термін до 49 років, в Україні — термін такої оренди не обмежується. Іноземні компанії або громадяни в обох країнах можуть ставати співвласниками таких земельних ділянок, якщо вони внесли гроші в статутний фонд якоїсь місцевої фірми. Але в Росії така часткова участь іноземців обмежується 50% капіталу фірми. В Україні, як пояснив один із "батьків" прийняття Земельного кодексу, колишній віце-спікер парламенту Степан Гавриш, в спільному підприємстві, яке володіє земельною ділянкою сільгосппризначення, 99 відсотки землі можуть перебувати у власності нерезидентів, і лише один відсоток — у власності української сторони. Останній сюжет — про особливості земельного законодавства Китаю Джим Доррен, співробітник розташованого у Вашингтоні дослідницького інституту "Като": У 1978–79 роках спільне володіння землею в Китаї було скасовано. На зміну прийшли так звані сімейні ферми. Тепер землею розпоряджалися не місцева влада, а самі селяни. Але земля, як і раніше, їм не належала, вони отримували її в оренду. Родина могла розпоряджатися більшою частиною доходу, одержаного від використання земельної ділянки, і платила місцевим властям лише невелику фіксовану суму. Таке, хоч і обмежене, право на землю кардинально змінило стан у сільському господарстві Китаю. Воно почало швидко розвиватися. Проте за останні 20 років ця система землеволодіння дещо змінилася. Якщо спочатку землю можна було брати в оренду тільки на 15 років, тепер уже — на 50–60 років. А це — практично оренда на все життя. Радіо "Свобода": Але, виходить, що сільськогосподарські землі в Китаї, як і раніше, не можна ні купувати, ні продавати? Джим Доррен: Безумовно, нелегально китайці і продають, і купують землю. Комуністична влада просто дивиться на це крізь пальці. Але, зрозуміло, незаконність земельного ринку жодним чином не сприяє його розвитку. Люди бояться активно брати участь у такій торгівлі, оскільки в будь-яку мить може втрутитися влада і позбавити вас і землі, і грошей. Крім того, майже пожиттєва оренда землі стримує розвиток і ринку праці. Наприклад, людина вирішила змінити професію і переїхати із села до міста. При цьому орендована земля залишається за нею, і вона повинна сплачувати за неї податки. Багато китайських фахівців розуміють обмеженість проведених сільськогосподарських реформ, у країні постійно ведуться дискусії щодо необхідності дозволу приватного землеволодіння, її купівлі/продажу. Але цього поки що не зроблено... Джон Ткачик, співробітник розташованої у Вашингтоні дослідницької організації "Херітидж Фаундейшн": Сьогодні іноземні компанії або громадяни не мають права купувати в Китаї сільськогосподарські угіддя. Якщо, наприклад, іноземна компанія хоче вирощувати тут апельсини, то вона повинна створити для цього спільне підприємство. Так, американська компанія придбала велику молочну ферму в районі Гуанчжоу, на південному сході Китаю. Але землею, на якій розташована ця ферма, як і раніше володіє сільськогосподарський відділ міськради Гуанчжоу. Отже, американцям довелося створювати спільне підприємство. Земля в ньому належить китайцям, а американці збудували приміщення, завезли обладнання та самих корів...

Loading...

 
 

Цікаве