WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаОрганізація виробництва, Трудове право України, Cоцзахист → Земельні колізії або як відвадити інвестора від землі - Реферат

Земельні колізії або як відвадити інвестора від землі - Реферат

Реферат на тему:

Земельні колізії або як відвадити інвестора від землі

Почнемо з кількох цитат, дотримуючися ієрархії. Спочатку Павло Гайдуцький, заступник голови Адміністрації Президента України: "Відсутність Кодексу земельного — дуже стримує активність інвестора вітчизняного і, особливо, іноземного. Iнвестор має йти тоді, коли він побачить, які ще, окрім продукції, є гарантії, — це є земля" ("Подробности", 04.04.2001). "З набуттям чинності Земельного кодексу (1 січня 2002 року) прискоряться реформи на селі, а також поліпшиться ситуація з надходженням інвестицій, залученням кредитів вітчизняних і зарубіжних банків, активізується аграрний ринок" ("Укрінформ: новини агропромислового комплексу", № 47, 19 листопада 2001 року). А тепер — міністр аграрної політики Iван Кириленко: "Цей закон відкриває Україні шлюзи для зовнішніх інвестицій" (AgriUkraine, 30.10.2001). Нарешті, два голови губерній. Микола Рудченко, голова Житомирської обласної державної адміністрації: "Земельний кодекс є таким нормативним документом у сфері земельних відносин, який цілковито відповідає вимогам цивілізованого суспільства і відкриває шлях для здійснення наступних етапів аграрної реформи. На його основі формуватиметься сучасне законодавче підгрунтя під ринок землі" ("Урядовий кур'єр", 27.12.2001). Віктор Янукович, голова Донецької обласної державної адміністрації: "Особливо важливе значення для утвердження нових правовідносин у селі має щойно прийнятий Земельний кодекс. На його основі зараз створюються правові засади для економічно вигідного використання земельних ресурсів і захисту прав власників та користувачів землі" ("Урядовий кур'єр", 27.12.2001). Звернули увагу, що в усіх заявах мова йде про інвестиції, бажано іноземні? Як ви думаєте: з набуттям чинності Земельного кодексу (1 січня 2002 року) прискорилися реформи на селі, поліпшилася ситуація з надходженням інвестицій, залученням кредитів вітчизняних і зарубіжних банків, активізувався аграрний ринок? Відкрилися шлюзи для зовнішніх інвестицій? Ага, як кажуть у народі, тримай кишеню ширше! Кілька років тому одна іноземна компанія заснувала в Україні дочірнє підприємство під назвою "Харвест мун іст" (ХМІ), яке зайнялося сільськогосподарським виробництвом. Як представники цивілізованої країни керівники ХМІ діяли виключно цивілізовано: не тільки виступили співзасновниками низки сільськогосподарських підприємств, але й взяли на себе всі попередні їхні борги, включаючи борги перед бюджетом, із заробітної плати, за електроенергію, комерційні борги. Не важко здогадатися, що землі, взяті в оренду у колишніх членів цих підприємств, були не в найкращому стані — якби були у найкращому, господарювали б самі. Так от, ХМІ укладає угоди оренди з власниками земельних сертифікатів (паїв), починає займатися приведенням землі до ладу, завозить необхідну техніку, починає господарювати. Уже перший рік дав результат, який дав змогу в повному обсязі сплатити орендну плату, почати гасити борги. За кілька років орендована земля була повністю очищена від бур'янів, а на це, погодьтеся, потрібні немалі витрати. Працювало ХМІ собі, горя не знало, аж тут новий Земельний кодекс — і почалося... Є в новому Земельному кодексі такий пункт 17 Перехідних положень: "Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю". Спираючися на цей пункт, орендарі почали вимагати розірвання угод оренди земельної частки (паю) з метою передачі їх іншому підприємству. ХМІ зіткнулося з цією проблемою, наприклад (це зовсім не поодинокий випадок), у с. Привітне Золотоніського району Черкаської області. Дочірнє підприємство ХМІ — ТОВ "ДАНКО-агро" — з кожним власником земельного паю уклало договір на виготовлення для нього державного акта і сплатило їхнє виготовлення. Відповідні документи в січні цього року були подані для погодження начальнику Управління земельних ресурсів Золотоніського району О.В. Галичу, який їх погоджує й донині. Водночас засноване поруч СТОВ "Пальміра-відгодівля" підбурює землевласників укласти угоди оренди саме з ним, подає відповідну документацію до того ж таки управління, і, о диво, та підписується без жодних зволікань, після чого землевласникам видають державні акти на землю і вони укладають нові угоди оренди вже з СТОВ "Пальміра-відгодівля". Як це по-нашому: заманити інвестора, щоб він зробив усю чорну роботу, а потім дати йому коліном під зад! Хоча наведена ситуація є далекою до закінчення, ХМІ подало позов до суду. На думку юристів, ХМІ має 100%-ні шанси виграти позов. Але тих, хто програв, буде двоє: спантеличені землевласники, які повинні будуть сплатити судові витрати, та ХМІ, яка втратила сільськогосподарський сезон за цими земельними чварами. На жаль, подібні випадки є далеко непоодинокими в Україні, і зіткнулися з ними й інші інвестори. То чи є українське село привабливим для інвестицій, особливо іноземних? v v v За роз'ясненням ми звернулися до Державного комітету України по земельних ресурсах і одержали таку відповідь. У зв'язку з виділенням землі в натурі та одержанням державного акта на право приватної власності на землю виникає правова колізія, за якою договір оренди продовжує діяти, оскільки він не був ні розірваний, ні визнаний недійсним, а, з іншого боку, перестає існувати предмет договору оренди — земельна частка (пай). Зазначене питання не врегульоване у чинному законодавстві, але, оскільки мова йде про договірні зобов'язання, проблема вирішується відповідно до норм цивільного права. Якщо договір оренди було укладено на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай), а потім із виділенням цієї частки в натурі (на місцевості) було виготовлено державний акт на право приватної власності на землю, має відбутися або припинення зобов'язання угодою сторін, тобто переукладення договору (частина 1 ст. 220 Цивільного кодексу України), або припинення зобов'язання у зв'язку з неможливістю виконання (через відсутність предмету договору), тобто розірвання договору (ст.222 Цивільного кодексу України). Однак у будь-якому варіанті зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін. Договір про зміну або розірвання угоди вчиняється в тій самій формі, в якій був укладений договір: якщо договір був укладений у письмовій формі, то договір про зміну або розірвання зазначеного договору також має бути укладено у письмовій формі. У разі недосягнення згоди спір вирішується в судовому порядку. v v v Зрештою, з проханням прокоментувати ситуацію ми звернулися до адвоката, канд. юрид. наук Олександра Поліводського. Така ситуація є типовою для багатьох господарств України. Не виключено, що аналогічні питання можуть виникати у найближчому майбутньому у тих підприємств, які уклали договори оренди земельної частки (паю) з їх власниками. Відповідно до Указу Президента України від 03 грудня 1999 р. "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" (надалі — Указ від 03 грудня 1999р.), протягом 2000–2002 років усім бажаючим має бути забезпечене право на видачу державних актів замість сертифікатів. Уряд вже прийняв ряд відповідних рішень, що спрямовані на реалізацію цього положення і, без сумніву, у найближчий час слід очікувати збільшення кількості осіб, які отримають державні акти про право власності в обмін на сертифікати про право на земельну частку (пай). На превеликий жаль, законодавство України не містить чіткої і однозначної відповіді на питання: чи зобов'язаний колишній власник сертифіката про право на земельну частку (пай), який отримав, замість сертифіката, державний акт про право власності на земельну ділянку, укладати договір оренди такої землі з сільгосппідприємством у тому разі, якщо між ними раніше було укладено договір оренди земельної частки (паю) і строк такого договору не скінчився? Чи вправі такий власник укласти договір оренди земельної ділянки з іншим підприємством, відмовляючи при цьому підприємству, що було орендарем земельної частки (паю)? Відповідь на ці питання не є простою та не може обмежитися кількома реченнями. Почнемо з того, що являє собою договір оренди земельної частки (паю) та які обов'язки виникають у сторін, які укладають такий договір. Перш за все, можливість укладення саме такого договору спеціально передбачається Указом від 03 грудня 1999 р. та наказом Державного комітету України по земельних ресурсах (Держкомзему) від 17 січня 2000 р. за № 5 (24.09.2001 р. до нього було внесено доповнення), який був виданий на виконання названого указу. Наказом затверджено форму Типового договору оренди земельної частки (паю). Укладаючи такий договір, сторони повинні брати за основу названу вище форму, як і чинили більшість господарств. Разом з тим, сторони не позбавлені права доповнювати текст договору положеннями, які вони вважають за потрібне включити. Ряд господарств укладали такі договори ще до того, як названа вище форма була затверджена. Саме тому при вирішенні конкретної справи, слід уважно дослідити текст договору, щодо якого виникає спір, і тільки після цього робити остаточні висновки, виходячи з його змісту та обставин справи. Важливо зазначити, що використання договору оренди земельної частки (паю) багатьма спеціалістами оцінюється неоднозначно. Окремі юристи, у тому числі науковці, висловлюються про те, що такий договір не відповідає теорії договірного права та не може укладатися. Більше того, в Україні мали місце випадки, коли в судовому порядку такі договори визнавалися недійсними. Основними підставами та аргументами цього було таке. По-перше, законодавство України передбачає, що за таким договором не передається в користування певна конкретна земельна ділянка, як це має місце за договором оренди землі, а лише частка (пай) у землях, які раніше перебували у колективній власності. При цьому частка (пай) не має конкретного вираження на місцевості (не має встановлених меж). По-друге, власник сертифіката, тобто орендодавець, за договором оренди земельної частки (паю) не має повноважень власника на земельну ділянку, щодо якої фактично укладається договір. За чинним Земельним кодексом України, так само як і за Земельним кодексом України 1992 р., не сертифікат, а тільки Державний акт, що виданий у встановленому порядку, може посвідчувати право власності на земельну ділянку. Відтак, власник сертифіката про право на земельну частку (пай) не вправі розпоряджатися земельною ділянкою. Наведені аргументи мають право на існування, проте, на нашу думку, якщо говорити про чинність чи нечинність певного конкретного договору оренди земельної частки (паю), то щодо нього діє принцип презумпції чинності. Іншими словами, договір оренди земельної частки (паю) є чинним доти, доки інше не буде встановлено рішенням суду за позовом зацікавлених осіб. Нагадаємо, що без судового рішення окремі угоди вважаються недійсними, проте тільки у тому випадку, якщо вони суперечать вимогам законодавства. На наш погляд, договір оренди земельної частки (паю), який укладено за встановленою формою, не може вважатися таким, що суперечить вимогам законодавства за змістом (тобто за сукупністю прав та обов'язків сторін) та за предметом. Причиною цього є те, що законодавство не містить заборони на укладання саме такого договору, більше того — визначає його зміст у нормативних актах: Указ від 03 грудня 1999 р. та наказ Держкомзему від 17 січня 2000 р. за № 5 (обидва нормативних акти є чинними на сьогодні). Отже, попри свої недоліки, договір оренди земельної частки (паю) є дійсним доки інше не буде встановлене рішенням суду за позовом заінтересованих осіб. У чому мета укладення договору оренди земельної частки (паю)? На наше переконання, відповідь на це питання є такою: для сільгосппідприємства метою договору є отримання у користування земельної ділянки з тих земель, які перебували у колективній власності, проте ще не передані у приватну власність юридичним чи фізичним особам; для власника ж сертифіката основною метою є одержання плати від сільськогосподарського підприємства за наслідками укладання такого договору. Після укладення договору орендар (сільськогосподарське підприємство) фактично отримує у користування конкретну земельну ділянку і веде на ній виробництво. Як зазначалося вище, такі відносини не суперечать законодавству, доки інше не буде встановлено судом. Кожний договір має передбачати права та гарантії для сторін, які його укладають. Якщо говорити про договір оренди земельної частки (паю), то основною гарантією для власника земельної частки (паю) є право на одержання платежів протягом всього строку дії договору. Що ж стосується орендаря (сільгосппідприємства), то його гарантії (згідно з договором встановленої форми) фактично в основному полягають у праві використовувати земельну ділянку протягом строку дії договору. Разом з тим, останній абзац п.2.3. Типового договору оренди (який затверджений наведеним вище наказом Держкомзему, з урахуванням внесених змін) передбачає наступне: "У разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов'язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства". Іншими словами, власник сертифіката за таких умов, у будь-який момент може припинити дію договору шляхом виділення земельної ділянки в натурі з видачею Державного акта встановленого зразка. Це може статися до закінчення строку дії договору або навіть відразу після його укладення. У такому разі сільгосппідприємство втрачає право на використання земельної ділянки з моменту видачі Державного акта власнику. Без сумніву, такий підхід створює обмежені гарантії для орендаря земельної частки (паю) та не може повною мірою захищати його інтереси. Разом з тим, чинне законодавство містить окремі гарантії для орендарів, які варто враховувати. Так, відповідно до п. 8 Перехідних положень нового Земельного кодексу України (надалі ЗК України) сільгоспвиробники, які до введення у дію цього Кодексу уклали з власниками земельних часток (паїв) договори оренди, можуть, за бажанням власників цих часток (паїв), замовити землевпорядній організації виконання землевпорядних робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості), видачі їх власникам державних актів на право власності на землю та оплатити виконання таких робіт. При цьому сільгосппідприємство має переважне право на оренду земельних ділянок у таких громадян на строк, що був обумовлений у договорі оренди земельної частки (паю), або, за погодженням сторін, на інший строк. Проте, є підстави стверджувати, що п. 8 Перехідних положень ЗК України застосовується тільки у тому випадку, якщо орендар, за договором оренди земельної частки (паю), виступає замовником землевпорядних робіт, необхідних для виділення державних актів на право власності на землю та оплачує їх. Як бути у тому разі, якщо підприємство не замовляло таких робіт, а інше підприємство або сам власник зробили це? Чіткої відповіді на це запитання законодавство не містить, проте, на наше переконання, загальний зміст законодавства, а також наведені вище міркування дають змогу зробити висновок про те, що такою гарантією є пріоритетне право підприємства на укладення договору оренди земельної ділянки з колишнім орендодавцем за договором оренди земельної частки (паю), який отримав, замість сертифіката, державний акт про право власності на землю. Це право виникає за аналогією з тими нормами законодавства, які гарантують орендарю земельної ділянки можливості поновлення договору після закінчення строку його дії. Нагадаємо, що, відповідно до ст. 27 Закону України "Про оренду землі", після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі продовження договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Аналогія у даному випадку цілком доречна з наступних причин. По-перше, за договором оренди земельного паю сільськогосподарське підприємство правомірно користувалося земельною ділянкою (ми вже говорили про це вище), а у зв'язку з втратою чинності договору оренди земельної частки (паю) має намір поновити користування у формі оренди земельної ділянки і оформити відносини належним чином. Такі ж обставини мають місце при поновленні договору оренди землі відповідно до ст. 27 Закону України "Про оренду землі". По-друге, в обох випадках йдеться про поновлення відносин між тими ж сторонами і стосовно того ж предмету договору (щодо тієї ж земельної ділянки). Отже, у тому разі, якщо між сільськогосподарським підприємством та власником сертифіката про право на земельну частку (пай) було укладено договір оренди земельної частки (паю), а згодом сертифікат було замінено на Державний акт встановленого зразка, сільськогосподарське підприємство має пріоритетне право на укладення договору оренди земельної ділянки з власником такої ділянки навіть у тому разі, якщо орендар не оплачував видачі такого державного акта. Пріоритетне право на укладення договору означає таке. У тому разі, якщо власник земельної ділянки має намір передати землю в оренду третій особі (не підприємству, з яким до цього було укладено договір оренди земельної частки (паю)), то такий власник зобов'язаний попередити про це підприємство. У тому разі, якщо ціна та інші умови є прийнятними для підприємства, власник землі зобов'язаний укласти договір оренди землі не з третьою особою, а саме з цим підприємством. При цьому сторони укладають між собою новий договір (договір оренди землі) за встановленою формою відповідно до вимог законодавства і зокрема відповідно до Закону України "Про оренду землі". У разі відмови власника земельної ділянки від укладення такого договору, сільськогосподарське підприємство має право звернутися до суду і вимагати укладення договору оренди землі. Такі позови мають назву "Про спонукання до укладення договору".

Loading...

 
 

Цікаве