WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаПравознавство → Нове в правовому регулюванні договору найму (оренди) за цивільним кодексом України - Реферат

Нове в правовому регулюванні договору найму (оренди) за цивільним кодексом України - Реферат

Нове в правовому регулюванні договору найму (оренди) за цивільним кодексом України

У Цивільному кодексі України (надалі – ЦК України), яким запроваджено принципово новий підхід у регулюванні правових відносин у сфері цивільного обороту, багато новел щодо врегулювання відносин, пов'язаних з передачею майна в оплатне строкове користування. Незважаючи на те, що аналізу договору найму (оренди) та його різним видам приділялось достатньо уваги вченими цивільного права, у зв'язку з прийняттям та введенням в дію нового ЦК України виникає необхідність в правовому аналізі особливостей цього виду договору. Це сприятиме однозначному тлумаченню та правильному правозастосуванню норм на практиці. Тому метою цієї публікації є дослідження особливостей правового регулювання договору найму (оренди) в новому Цивільному кодексі України.

Тут слід зазначити, що перша особливість нового ЦК України в порівняні з ЦК УРСР помітна вже в назві самої глави. Глава ЦК України, якою врегульовані ці цивільно-правові відносини, має назву "Найм (оренда)". Таким чином, законодавець України вирішив тривалу суперечку в теорії цивільного права щодо співвідношення понять „оренда" та "найм" на користь підходу, згідно з яким ці поняття вважались тотожними.

На відміну від ЦК УРСР, новий ЦК України не встановлює загальних правил щодо форми договору найму (оренди), врегульовуючи лише питання щодо форми договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди. Так, згідно зі ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Спеціальна форма встановлюється для договорів найму будівель та інших капітальних споруд, які укладаються на строк більше одного року. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Крім цього, відповідно до ст. 794 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

Новий ЦК України законодавчо закріпив вимоги щодо предмету договору найму. Так, відповідно до ст. 760 ЦК України встановлюється, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Новелою ЦК України є встановлення можливості укладення договорів найму (оренди) без зазначення розміру плати за користування майном. Так, відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Таким чином, ЦК України відійшов від усталеної в теорії цивільного права позиції, що плата за користування майном (орендна плата) є істотною умовою договору найму (оренди).

Врегулювання в ЦК питань щодо визначення орендної плати у випадках невизначення її сторонами в тексті договору, робить цю умову не істотною, а звичайною. О.С. Іоффе вказував, що звичайними є умови, наявність або відсутність яких на факт укладення договору ніякого впливу не виявляє. Більш того, практично немає необхідності включати звичайні умови до договору, тому що вони сформульовані в законі або інших нормативних актах і, оскільки контрагенти погодились укласти цей договір, вони тим самим визнаються такими, що виразили згоду підкоритися тим умовам, які за законом розповсюджуються на договірні відносини відповідного виду або на всі договори взагалі.1

ЦК України встановив можливість сторін в договорі оренди передбачати індексацію орендної плати. ЦК УРСР не встановлював такої можливості.

ЦК України прямо закріпив можливість сторін встановлювати плату за користування майном у натуральній формі. Згідно з ч. 2 ст. 762 ЦК України плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

У зв'язку з внесенням плати за користування майном у натуральній формі на практиці часто виникали питання щодо віднесення таких договорів до договорів бартеру.

Новий ЦК України договори бартеру ототожнює з договорами міни. Так, відповідно до ч. 1 ст. 715 ЦК України встановлено, що за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Згідно з п. 1.19 Закону України „Про оподаткування прибутку підприємств" бартер (товарний обмін) визначається як господарська операція, яка передбачає проведення розрахунків за товари (роботи, послуги) у будь-якій формі, іншій, ніж грошова, включаючи будь-які види заліку та погашення взаємної заборгованості, в результаті яких не передбачається зарахування коштів на рахунки продавця для компенсації вартості таких товарів (робіт, послуг).

На нашу думку, такий підхід є неправильним. Договори найму (оренди) не можна розглядати як договори щодо надання послуг або передачі товару, оскільки наймодавець за такими договорами не надає послуг або не передає товар у власність наймачу. Враховуючи це, віднесення договорів оренди, в яких орендна плата сплачується у натуральній формі, до договорів бартеру є безпідставним.

Стаття 259 ЦК УРСР встановлювала, що коли договір майнового найму укладено без зазначення строку, він вважається укладеним на невизначений строк і кожна із сторін вправі відмовитися від договору в будь-який час, попередивши про це в письмовій формі другу сторону за три місяці.

ЦК України для договорів, в яких не визначений строк користування майном, встановив такі ж правила, як і ЦК УРСР. Так, ст. 763 ЦК України передбачено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Однак, на відміну від ЦК УРСР, ЦК України встановив інші строки для попередження про розірвання такого договору. Згідно з аб. 2 ч. 2 ст. 763 ЦК України кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Як бачимо, новий ЦК України встановив загальний строк попередження про розірвання договору найму, укладеного без зазначення строку користування майном в один місяць, на відміну від ЦК УРСР, який встановлював такий строк в 3 місяці, що, на нашу думку, є правильним.

Спеціальний строк встановлений ЦК України для повідомлення про розірвання договорів найму (оренди) нерухомого майна, укладених на невизначений строк. У випадку користування нерухомим майном на підставі договору найму (оренди) без зазначення строку користування, кожна із сторін такого договору матиме право відмовитись від такого договору попередивши про це іншу сторону за три місяці. Це, безумовно, пов'язано з особливостями самого предмета договору найму в цьому випадку, а саме – особливостями користування нерухомим майном та можливими складностями із організацією швидкої передачі цього майна від наймача до наймодавця.

Позитивним моментом у врегулюванні відносин щодо найму (оренди) майна без встановленого строку користування є надання сторонам договору права в самому договорі визначити строки попередження про розірвання договору, що відповідає принципу свободи договору.

Loading...

 
 

Цікаве