WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаПравознавство → Питання створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - Реферат

Питання створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - Реферат

Питання створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

29 листопада 2001 року Верховною Радою України був прийнятий Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (надалі - Закон), який вступив в дію 30 січня 2002 року. Практика застосування цього законодавчого акту тільки складається, в зв'язку з чим виникає багато проблем щодо його застосовування, які потребують як теоретичного аналізу, так і дослідження практичної реалізації цього законодавчого акту, зокрема в умовах, коли вступає в дію новий Цивільний кодекс України, який визначає загальні засади створення юридичних осіб. Загалом наукові дослідження такого виду юридичної особи після прийняття Верховною Радою вказаного Закону і ЦК в Україні не провадились. Деякими авторами, а саме Л. Макаровим і М. Мягченко [1], досліджувалося правове регулювання створення та діяльності об'єднання до прийняття Закону. Проте після прийняття вищевказаного Закону дослідження зазначених питань не провадились. Тому метою цієї статті є визначення одного із проблемних питань, які регулює Закон - відносин, що виникають при створенні об'єднань співвласників багатоквартирного будинку.

Відповідно до ст. 1 Закону об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку (далі -об'єднання) є юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна. Як визначає стаття 4 Закону, метою та функцією об'єднання є:

- забезпечення і захист прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами;

-здійснення функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов 'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

Як визначає Закон, об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання, тому за класифікацією юридичних осіб у новому ЦК його можна віднести до непідприємницьких товариств, якими відповідно до ст. 85 Кодексу є товариства, які не мають на меті отримання прибутку для його наступного розподілу між його учасниками.

Закон надає право об'єднанням здійснювати господарську діяльність для забезпечення власних потреб безпосередньо або шляхом укладення договорів з фізичними чи юридичними особами, наприклад, передачу в оренду приміщень і отримання від цього прибутку (ст. 21 Закону), але від цього об'єднання не набуває статусу підприємницького товариства, оскільки ст. 86 нового Кодексу надає право непідприємницьким товариствам поряд зі своєю основною діяльністю здійснювати підприємницьку діяльність (тобто отримувати прибуток), якщо інше не встановлено законом.

Важливим досягненням Закону є те, що він закріпив принцип добровільності створення об'єднання, поклавши край суперечкам з цього питання. Принцип обов'язковості створення таких юридичних осіб був закріплений у Концепції державної житлової політики, схваленої Постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 року N 254/95-ВР, відповідно до якої серед основних напрямків державної житлової політики було обов'язкове об'єднання власників квартир багатоквартирних будинків в товариства (об'єднання) з метою забезпечення належного утримання будинків та прибудинкових територій. Цей принцип був закріплений у Положенні про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 p. N 588, яке надавало право власнику будинку або уповноваженому ним органу у випадку, якщо установчі збори не відбулися вдруге, самостійно розробляти проект статуту об'єднання власників відповідно до цього Положення та фактично провадити реєстрацію цього статуту.

Надання права власникам житлових та нежитлових приміщень створювати об'єднання найбільш правильно відображає умови створення приватних юридичних осіб, де волевиявлення особи є суттєвою умовою створення будь-якої юридичної особи. Зазначений принцип був закріплений і у новому ЦК. Відповідно до ст. 385 ЦК власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла).

Об'єднання може бути створене двома шляхами:

- заснуванням його співвласниками житлового будинку (ст.6 Закону);

- шляхом реорганізації ЖБК (ст.5 Закону).

Порядок створення об'єднання шляхом реорганізації ЖБК та проблеми, які виникають в зв 'язку з цим, аналізувалися нами раніше. [2] Тому звернемося до порядку заснування такого об'єднання співвласниками житлового будинку. Відповідно до ст. 6 Закону об'єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників житлових приміщень, а також власників нежилих приміщень.

Отже, об'єднання створюється у будинку, незалежно від того, об'єктом якої форми власності він є. Якщо звернутися до чинного на сьогодні Закону "Про власність", то враховуючи те, що ст. 2 цього Закону виділяє три форми власності (приватну, колективну, державну), можна було б зробити висновок про те, що об'єднання може бути створене у будинку приватної, колективної, державної форми власності. Але чи може будинок, у випадку, коли власниками житлових чи нежитлових приміщень, які в ньому знаходяться, бути у власності якоїсь третьої особи. Приведемо приклад. У житловому будинку, який був об'єктом комунальної власності, були приватизовані всі квартири, то чи можна вважати, що сам будинок залишається у комунальній власності? Напевно ні, оскільки сам Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" дав відповідь на поставлене Законом "Про приватизацію державного житлового фонду" питання про власність на допоміжні приміщення житлового будинку. Відповідно до ст.19 Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна, яке відповідно знаходиться у спільній сумісній власності та спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. Отже логічним є те, що у будинку можуть знаходитися лише житлові та нежитлові приміщення, які знаходяться у власності окремих фізичних чи юридичних осіб, а також спільне майно співвласників зазначених приміщень. Тому з цього можна зробити висновок про те, що будинок ніколи не може знаходитися у комунальній чи державній власності, якщо хоча б одна квартира у такому будинку приватизована. Оскільки в такому випадку власником неприватизованих квартир залишається держава чи територіальна громада, а вже власниками допоміжних приміщень є особа, яка приватизувала квартиру, і держава чи територіальна громада.

Хоча новий Цивільний кодекс чітко не визначив форми власності, які можуть існувати, але з аналізу його Глави 23 можна зробити висновок, що виділяється право приватної власності, державної власності, комунальної власності. Тому можна говорити про три форми власності: приватну державну, комунальну. Але, як вже зазначалося вище, об'єднання не може створюватися у випадку коли будинок знаходиться у комунальній чи державній власності. Тому більш правильно було б зазначити у Законі "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" про те, що об'єднання може бути створене, якщо будинок знаходиться у спільній власності суб'єктів приватної власності чи спільній власності суб'єктів приватної та державної (комунальної) власності.

Стаття 5 Закону передбачає, що об'єднання може створюватися з числа тих осіб, які приватизували або придбали квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників житлових приміщень, а також власників нежитлових приміщень. Отже, Закон виділяє п'ять видів засновників (членів) об'єднання: особи, які приватизували квартиру; особи які придбали квартиру; особи які є власниками житлових приміщень; особи які є власниками нежитлових приміщень; власник будинку. Що стосується поняття власника будинку, то ми вже говорили про це вище і тому навряд чи потрібно виділяти такого засновника. До цього можна додати лише те, що державні або комунальні юридичні особи є лише балансоутримувачами житлового будинку і не мають на нього ніяких речових прав. Про це свідчить і аналіз положень Закону, ст.11 якого встановлює, що об'єднання після набуття статусу юридичної особи може: прийняти на власний баланс весь житловий комплекс або за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини.

Такої ж концепції дотримується і Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. N 1521, який визначає не перехід права власності від балансоутримувача житлового будинку, а тільки передачу з балансу на баланс.

Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" також виділяє таких засновників, як ті, що "придбали квартири". Що стосується цієї категорії осіб, то навряд чи можна визначити точно їх коло, оскільки сам Закон не визначає, що такі квартири особи придбавають саме у власність (а, наприклад, не у користування), а також спосіб їх придбання (шляхом приватизації чи за договором). Тим більше, що далі Закон виділяє такі види засновників, як "власники житлових" та "нежитлових приміщень". Така класифікація засновників, на наш погляд, є не дуже вдалою і навіть плутаною, оскільки особи, які приватизували квартири і є одночасно власниками житлових приміщень, ними є й ті, хто придбав у власність квартиру за цивільними договорами або у порядку спадкоємства.

Loading...

 
 

Цікаве