WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаІнформатика, Компютерні науки → Купівля існуючого бізнесу - Реферат

Купівля існуючого бізнесу - Реферат

доходи, збалансованість, економічну величину та економічне розділення.
Залишкова продуктивність. В основу вартості землі покладено її залишкову продуктивність. Щоб зрозуміти це положення, треба визнати, що будь-який вид економічної діяльності звичайно вимагає наявності чотирьох факторів виробництва (табл. 12.2). Кожний фактор має бути оплачений з чистих доходів, що створюються даною діяльністю.
Оскільки земля фізично нерухома, то праця, капітал і підприємництво мають бути залучені до неї. Це означає, що спочатку мають бути оплачені ці три фактори, а вже потім залишок прибутку виплачується власникові землі як рента. За економічною теорією, земля має "залишкову вартість" і будь-яку цінність тільки тоді, коли є залишок після оплати всіх інших факторів виробництва.
Таблиця 12.2
Фактори виробництва та компенсація їх
Фактор Компенсація
Праця Зарплата, комісійні винагороди
Капітал (гроші або те, що купується за гроші) Процент, дивіденди
Підприємницька діяльність (координація) Прибуток, винагорода керівникам
Земля Рента
Залишкова продуктивність може мати місце, оскільки земля дає змогу користувачеві максимізувати виручку, мінімізувати витрати, задовольняти потреби в будь-яких зручностях або домагатися поєднання цих трьох умов. Нижче наведено відповідні приклади:
Максимізація виручки (revenue maximization) - власник магазину побутових товарів заплатить більше за ділянку, що знаходиться на видноті й легко доступна великій кількості покупців.
Мінімізація витрат (cost minimization) - виробник автомобілів заплатить більше за ту ділянку, яка знаходиться поруч із залізницею, ніж за ту, що знаходиться в центрі ділової частини міста.
Задоволення потреб у зручностях (amenity satisfaction) - користувач-мешканець більше заплатить за ділянку, з якої відкривається красивий краєвид.
Внесок (гранична продуктивність). Внесок це сума приросту вартості господарського об'єкта внаслідок привнесення якого-небудь нового фактора, а не фактичні витрати на цей фактор. Деякі фактори збільшують вартість нерухомості на більшу величину, ніж пов'язані з ними витрати, хоч є й такі, що фактично зменшують вартість. Наприклад, нове зовнішнє пофарбування може поліпшити вигляд будинку, проте якщо колір фарби не відповідає ринковим стандартам, вартість його може знизитися.
Зростаючі та спадливі доходи. Цей принцип полягає у тому, що в міру додання ресурсів до основних факторів виробництва чисті доходи збільшуватимуться зростаючими темпами аж до тієї точки, починаючи з якої загальні доходи хоч і зростатимуть, однак вже сповільненими темпами. Це сповільнення відбувається допоки приріст вартості не стає меншим за витрати на ресурси, що додаються.
Наочним прикладом може бути щільність забудови певної земельної ділянки (табл. 12.3).
Таблиця 12.3
Взаємозв'язок щільності забудови земельної ділянки та загального прибутку
Число
будинків Прибуток на один
будинок (грош. од.) Загальний прибуток
фірми (грош. од.)
0 0 0
1 10 000 10 000
2 15 000 30 000
3 12 000 36 000
4 10 000 40 000
5 8 000 40 000
6 6 000 36 000
7 4 000 28 000
З даних таблиці видно, що починаючи з шостого будинку прибуток компанії, знижується.
Збалансованість (пропорційність). Якщо до землі докладено дуже мало факторів виробництва, то вона не дозабудована, якщо дуже багато - переобтяжена забудовою. В обох випадках земля використовується неефективно і, відповідно до принципу залишкової продуктивності, її вартість знижується. Всі фактори виробництва мають знаходитися в належному співвідношенні один з одним, щоб загальні прибутки від землі були максимальними.
Економічна величина. Оптимальний масштаб забудови землі визначається умовами ринкової конкуренції і потребами покупців. Ділянка землі з гарним місцеположенням, але дуже мала чи дуже велика для можливих покупців, може втратити в ціні на ринку. Наприклад, лот на перехресті доріг може бути ідеальним місцем для автозаправної станції. Але якщо він дуже малий, то виникнуть проблеми з доступом, відчуватиметься дефіцит площ для обслуговування і складування. Якщо ж він дуже великий, то надмірна земля не принесе додаткової виручки діючій станції. Принцип економічного розміру - це той самий принцип збалансованості, хоча й розглядається в іншій площині.
Економічний поділ. Принцип економічного поділу полягає у тому, що майнові права потрібно розділяти і з'єднувати таким чином, щоб збільшити загальну вартість об'єкта власності. Поділ може відбуватися різними шляхами:
Фізичний поділ (physical division) - це поділ прав на повітряний простір, на поверхню землі та на її надра; поділ масиву землі на окремі ділянки.
Поділ за часом володіння (division of time of possession) - це різні види оренди, довічне володіння, майбутні майнові права.
Поділ за правом користування (division of right to use) - це обмежене право на користування чужим майном, ліцензії, обмеження на використання майна.
Поділ за видом майнових прав (division by right of ownership) - це співоренда, товариства, трасти, корпорації, опціони, контракти з обумовленими умовами продажу.
Поділ за заставними правами (division by security interests) - це перші заставні, "подальші" заставні, податкові застави, судові застави, участь у капіталі.
Принципи, пов'язані
з ринковим середовищем
Такі принципи включають: залежність, відповідність, пропозицію і попит, конкуренцію і зміну.
Залежність. Місце розташування є одним з найважливіших факторів, що впливають на вартість нерухомості. Якість місця розташування залежить від того, наскільки фізичні параметри ділянки відповідають прийнятому в даному районі типу землекористування, а також від його близькості до економічного середовища. Разом ці дві характеристики складають ситус (situs), або економічне місце розташування нерухомості.
Якщо в системі землекористування або в економічному середовищі об'єкта нерухомості відбуваються зміни, то це може вплинути на його вартість. Наприклад: будівництво поблизу об'єктастанції метро, торгового центру, школи або відкриття підприємства з утилізації відходів. Ці зміни здатні як позитивно, так і негативно вплинути на вартість об'єкта. Ступінь такого впливу визначається масштабами нового варіанта землекористування, а також зв'язками між останнім та об'єктом, що оцінюється.
Зв'язок (linkage) вимірюється витратами. Це витрати на доступ від об'єкта, що оцінюється, до об'єктів, що його обслуговують. Зв'язки можуть вимірюватися часовими витратами, відстанню або грошовими витратами. Деякі з цих зв'язків важковимірні. Наприклад, як виміряти зв'язок з мальовничістю ділянки землі, на якій розміщено об'єкт, що продається? Такий зв'язок може бути оцінений як різниця у вартості між ділянкою з мальовничим краєвидом та іншою ділянкою без такого краєвиду.
Витрати на зв'язки можуть складатися по-різному. Наприклад, будівництво швидкісної автомагістралі зменшить відстань і скоротить час на доступ від передмістя до центрів зайнятості в діловій частині міста. Якщо дорогу зробити платною, то витрати на зв'язок зростуть.
Потоки доходів великою мірою залежать від того, як місце розташування пов'язане з ринком покупця об'єкта. Наприклад, порушення зв'язків через будівництво автомагістралі або через конкурента, здатного завдяки своєму місцеположенню перехоплювати потенційних клієнтів, може серйозно зменшити виручку
Loading...

 
 

Цікаве