WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаІнформатика, Компютерні науки → Купівля існуючого бізнесу - Реферат

Купівля існуючого бізнесу - Реферат

вартість (investment value).
Інвестиційна вартість - це вартість оцінюваної власності для конкретного інвестора. На відміну від ринкової вартості, яка передбачає наявність "типового" покупця і "типового" інвестора, інвестиційна вартість визначається потребами і характеристиками конкретної особи. Інвестиційна вартість пов'язана з поточною вартістю майбутніх потоків доходів, отримуваних від використання власності. Для інвестора важливі такі фактори, як ризик, масштаби та вартість фінансування, підвищення або зниження вартості об'єктів у майбутньому, наслідки прибуткового оподаткування.
3 Принципи оцінювання бізнесу
Теоретичною базою процесу оцінювання є система оціночних принципів. В основу останніх покладено моделі економічної поведінки людей, що мають справу з нерухомістю.
Принципи оцінювання бізнесу можуть бути згруповані таким чином:
Принципи, що базуються на уявленнях користувача.
Принципи, пов'язані із землею, будівлями і спорудами.
Принципи, пов'язані з ринковим середовищем.
Принципи найкращого та найефективнішого використання.
Взаємозв'язок цих принципів наведено на рис 12.1.
Для аналізу конкретного об'єкта одночасно можуть використовуватися кілька принципів. Слід зазначити, що наведені принципи прийнятні далеко не для кожної оціночної задачі. На практиці мають місце факти, коли одному принципу надається більшої ваги за рахунок іншого, що визначається конкретною ситуацією або зацікавленою особою. Реалізації того чи іншого принципу у повному обсязі може зашкодити, наприклад, втручання державних органів тощо. Тому наведені принципи лише відображають тенденцію економічної поведінки людей, однак не гарантують такої поведінки. Принципи, якими повинен керуватись аналітик за визначення вартості бізнесу, наведено в табл. 12.1.
Принципи оцінювання нерухомості
Таблиця 12.1
Принципи оцінювання бізнесу
Принцип оцінювання Визначення
Принципи, що базуються на уявленнях користувачів Корисність (utility) Здатність нерухомості задовольняти потреби користувача у даному місці і протягом певного періоду часу
Заміщення (substitution) Максимальна вартість власності - найменша ціна, за якою може бути куплена інша власність з еквівалентною корисністю
Сподівання (anticipation) Установлення поточної вартості доходів або інших вигод, які можуть бути отримані в майбутньому від володіння власністю
Принципи, пов'я-зані із землею, бу-дівлями та спорудами Залишкова продуктивність (surplus productivity) Чистий дохід, віднесений до землі, після того, як були оплачені витрати на працю, капітал і підприємництво
Внесок (contribution, marginal productivity) Сума, на яку збільшується або зменшується вартість господарського об'єкта або чистий прибуток від нього внаслідок наявності або відсутності якого-небудь додаткового фактора виробництва
Зростаючі та спадливі доходи (increasing and decreasing returns) У разі додання ресурсів виробництва чисті доходи збільшуватимуться зростаючими темпами до точки, починаючи з якої загальні доходи зростають темпами, що сповільнюються, поки приріст вартості не стає меншим за витрати на ресурси, що додаються
Збалансованість (пропорційність) (balance (proportionality)) Відповідність будь-якого типу землекористування оптимальним сумам певних факторів виробництва, які забезпечують максимальну вартість землі
Економічна ве-личина (розмір) (economic size) Кількість землі, необхідна для досягнення оптимального масштабу землекористування відповідно до ринкових умов у даному місці
Економічний поділ (economic division)
Права на нерухомість можуть бути розділені на два (або більше) майнових інтереси, внаслідок чого зростає загальна вартість об'єкта
Закінчення табл. 12.1
Принцип оцінювання Визначення
Принципи, пов'я-зані з ринковим се-редовищем Відповідність (conformity) Міра якою архітектурний стиль і рівень зручностей та послуг, пропонованих забудовою землі, відповідають потребам й очікуванням ринку
Пропозиція і попит (supply and demands) Пропозиція - це кількість товарів, що є в наявності за певними цінами; попит - це кількість товарів за певними цінами, які хочуть купити. Взаємодія пропозиції і попиту визначає ціни
Конкуренція (соmреtition) Коли прибутки на ринку перевищують рівень, необхідний для оплати факторів виробництва, на даному ринку загострюється конкуренція, що, в свою чергу, призводить до зниження середнього рівня чистих доходів
Зміна (change) Здатність вартості об'єктів нерухомості змінюватися з плином часу
Принцип найкра-щого та найефективнішого використання Принцип найкращого та най-ефективнішого використання (highest and best use) Варіант використання, вибраний серед розумних, можливих і законних альтернативних варіантів, який є фізично можливим, достатньо обґрунтованим і фінансово здійсненним, який забезпечить об'єкту найвищу поточну вартість, визначену на дату оцінки, і приведе до найвищої вартості землі
Розглянемо докладніше сутність, дію та умови використання кожного з наведених принципів оцінювання.
Принципи, що базуються на уявленнях користувачів
Принципи, що базуються на уявленнях користувача, - корисність, заміщення і сподівання.
Корисність. Нерухомість має вартість тільки в тому випадку, коли вона корисна якому-небудь потенційному власнику і може бути потрібна для реалізації певної економічної функції, наприклад, для роботи інформаційного або будь-якого іншого підприємства.
Заміщення. Раціональний покупець не заплатить за власність більше мінімальної ціни, що стягується за іншу власність такої самої корисності. Відповідно недоцільно платити за вже існуючий об'єкт більше, коли інший об'єкт з аналогічною корисністю може бути створений за менших витрат. Якщо інвестор аналізує потік доходу, то максимальна ціна за нього буде встановлена зіставленням з цінами за потоки доходів від інших об'єктів, що характеризуються подібним ризиком та якістю. Схожим з принципом заміщення є поняття "альтернативні витрати" (opportunity cost). Альтернативні витрати - це те, що втратить інвестор, відмовившись від альтернативних варіантів вкладання коштів, інвестуючи саме це підприємство.
Сподівання. Загалом, корисність об'єкта власності пов'язана із вартістю майбутніх опрогнозованих вигод. Вартість об'єктів, що приносять дохід, зокрема бізнесу, визначається тим, яку чисту виручку від використання активу, а також від перепродажу його очікує потенційний покупець. Для інвестора важливими є величина, якість і тривалість очікуваногомайбутнього потоку доходів. Однак сподівання, пов'язані з потоком доходів, можуть змінюватися. Так, на вартість конкретного об'єкта може вплинути така подія, як оголошення про будівництво поблизу від нього нової регіональної автомагістралі, прокладення лінії оптоволоконного кабельного зв'язку тощо.
Для правильної оцінки майбутніх доходів, очікуваних від володіння підприємством, дуже важливо скоригувати майбутні спрогнозовані надходження на їх вартість у часі (the time value of money). Оскільки гроші приносять процент, то 1 дол., який має бути отриманий в майбутньому, має меншу вартість, ніж 1 дол. нинішній. Процес приведення майбутніх доходів до їх поточної вартості називається дисконтуванням (discounting).
Принципи, пов'язані із землею, будівлями та спорудами
Принципи, пов'язані із землею, будівлями та спорудами охоплюють: залишкову продуктивність, внесок, зростаючі і спадливі
Loading...

 
 

Цікаве