WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаГеографія фізична, Геоморфологія, Геологія → Вплив екологічних чинників нормативної грошової оцінки земель с. Русів Снятинського району та організація їх використання - Дипломна робота

Вплив екологічних чинників нормативної грошової оцінки земель с. Русів Снятинського району та організація їх використання - Дипломна робота

Наприклад, до екологічних факторів належать такі умови та параметри навколишнього природного середовища, як рівень забруднення води, повітря, ґрунту (включаючи радіоактивне); наявність зелених масивів, привабливого ландшафтного вигляду ділянки, наявність або відсутність поблизу смітників, наявність чи відсутність поряд несприятливих промислових об'єктів (скажімо, сміттєспалювальних заводів) тощо.

До факторів навколишнього середовища також відносять такі природні умови місцевості, які пов'язані з кліматичними, гідрологічними, гідрогеологічними і гірничо-геологічними особливостями території.

Кліматичними особливостями є такі характеристики, як сприятливий або несприятливий із погляду проживання людини клімат, наприклад, тривалий холодний період, кількість сонячних днів, посушливі умови тощо.

До гідрологічних умов належать забезпеченість джерелами питного, промислового й сільськогосподарського водопостачання, рівень залягання підґрунтових вод, підтоплення, тривалість паводкового періоду та ймовірність повеней.

Гідрогеологічними особливостями є наявність підземних вод, їх розташування, запаси, можливість господарського використання.

До гірничо-геологічних параметрів відносять наявність таких явищ, як карст, зсуви, підвищена сейсмічність, складний рельєф, будівельні якості ґрунтів і підстилаючої породи, гідрогеологічні умови та ін.

Крім природних та антропогенних явищ і процесів, які безпосередньо впливають на вартість нерухомості, потрібно враховувати опосередкований вплив цих факторів на формування вартості нерухомого майна, що проявляється у встановленні різного роду обмежень, вимог та обтяжень екологічного характеру, а також можливості виникнення фінансової й матеріальної відповідальності за заподіяну екологічну шкоду та збиток або додаткові витрати на відновлення порушеної якості середовища, ліквідацію забруднень, зміну технологій і обладнання.

Диференціюючи екологічні чинники, що впливають на грошову оцінку земель за особливостями їхнього походження та сферою впливу, можна виділити три класи екологічних факторів, які слід враховувати при оцінці земель:

1. Екологічні фактори, що безпосередньо впливають на вартість нерухомості в даний момент або здатні змінити її вартість після їх виявлення у майбутньому, якщо в цей час вони не виявлені.

2. Обмеження у використанні нерухомого майна, які пов'язані із збереженням екологічних властивостей об'єктів нерухомості та навколишніх екотопів.

3. Юридичні зобов'язання, що пов'язані або із здійсненням виплат, або з проведенням робіт щодо ліквідації заподіяного збитку внаслідок забруднення і засмічення земель.

Загальноприйнятої класифікації таких факторів нині не існує. У практиці оцінки нерухомості також не склалася чітка й однозначна класифікація екологічних факторів. Це пояснюється, насамперед, тим, що даний напрям тільки формується і охоплює широке коло питань: від визначення впливу на вартість нерухомості та майнових прав на неї природоохоронних норм і обмежень до обліку впливу екологічних факторів на формування вартості, а також розробки методів кількісного виміру такої дії.

В умовах нерозвиненого ринку землі більшого значення набуває перший клас факторів, який враховується або через місце розташування об'єкта нерухомості (об'єкт перебуває в екологічно чистому чи екологічно забрудненому районі), або як самостійний елемент порівняння, що потребує коригування (наприклад, наявність чи відсутність поряд із ділянкою екологонебезпечних об'єктів).

Другий і третій класи факторів поки не мають значного впливу на формування ринкової вартості нерухомості у зв'язку з тим, що вітчизняні екологічні вимоги й обмеження не настільки жорсткі, як у західних (особливо європейських) країнах, а економічна та юридична відповідальність у даний час не становить серйозної проблеми для комерційної діяльності, оскільки заподіяння збитку природі й людям не пов'язано із значними економічними санкціями, які наставали б в обов'язковому порядку.

Екологічні чинники нині більшою мірою впливають на вид дозволеного використання землі та споруд у містах й інших населених пунктах, а також на режим землекористування на територіях, що особливо охороняються [21].

Третій клас факторів поки що можна пов'язувати лише з виявленням заборгованості господарюючих суб'єктів із здійснення екологічних платежів за сумами, присудженими у порядку відшкодування збитків за фактом їх виявлення. Відповідальність за заподіяний у минулому збиток в чинному законодавстві відсутня.

Фактори, що безпосередньо впливають на вартість нерухомості, залежно від виду впливу можна умовно поділити на позитивні, тобто такі параметри навколишнього середовища, які підвищують вартість об'єкта нерухомості, й негативні, а саме якісні та кількісні параметри, що знижують його вартість.

До негативних екологічних факторівналежать усі наслідки і прояви негативного впливу на навколишнє природне середовище. В основному це хімічне забруднення води, повітря, землі, псування чи знищення родючого шару ґрунту, знищення зелених насаджень тощо.

До особливих видів такого негативного впливу відносять забруднення діоксинами, пестицидами, радіоактивне, шумове, електромагнітне, вібраційне та теплове. До негативних екологічних факторів також можна віднести розташування ділянки поряд із непривабливими в естетичному і небезпечними в екологічному відношенні промисловими, торговельними, комунально-складськими об'єктами, наприклад, заводами, ТЕЦ, смітниками, ринками, скотомогильниками, кладовищами (у тому числі колишніми), великими магістралями, полями фільтрації, полігонами утилізації відходів тощо.

Перелік таких екологічних факторів може бути досить широким, і в кожному конкретному випадку оцінювачу необхідно визначити, який саме фактор впливає на вартість конкретного об'єкта нерухомості.

Дія одного й того ж самого екологічного фактора може по-різному позначатися на різних типах нерухомості. Ті фактори, що знижують вартість ділянок житлової забудови, можуть не впливати на вартість офісних або промислових будинків та ін.

Звичайно, при аналізі ринку враховують ті з екологічних факторів, які найбільшою мірою впливають на вартість нерухомості. До них належать такі характеристики навколишнього природного середовища, як добрий чи поганий стан повітря, якість питної води, наявність або відсутність зелених масивів, шуму, непривабливих об'єктів.

Слід також зазначити, що досить часто враховують лише три із наведених факторів — якість повітря, наявність зелених насаджень і відсутність промислових об'єктів, на основі чого формується уявлення людей про якість навколишнього середовища й відповідно про престижність даних районів і ціни на нерухомість. У такому разі в процесі оцінки нерухомості облічується вже не стільки екологічний фактор, скільки дещо спотворене уявлення про нього, яке далеко не завжди можна вважати об'єктивною характеристикою. За таких умов, по суті, екологічний фактор може бути замінений фактором місця розташування оцінюваного об'єкта нерухомості.

До позитивних екологічних факторівналежать наявність привабливого краєвиду або ландшафту, розташування поблизу з рекреаційними об'єктами, включаючи парки, сквери, водойми, збереження на території лісів, озер і річок, місць перебування рідких біологічних видів, наявність чистого повітря, незабрудненого ґрунту, а також відсутність промислових підприємств тощо. Ці фактори зумовлюють зростання цін на нерухомість.

Дія екологічних факторів може проявлятися як на локальному так і на регіональному рівні. Локальний рівень припускає підвищення вартості земельних ділянок та нерухомості залежно від розташування стосовно того чи іншого джерела екологічного впливу. На регіональному рівні дія перерахованих екологічних факторів проявляється в підвищенні вартості землі й нерухомості у певному районі, який займає значну територію стосовно одиничного землеволодіння або мікрорайону.

До якісних параметрів об'єкта нерухомостівідносять найважливіші екологічні характеристики земельної ділянки, а саме: її забрудненість хімічними речовинами, засмічення, ступінь деградації (порушення) ґрунтового покриву, наявність поховань субстратів, забруднених небезпечними і токсичними речовинами тощо.

Забруднення ґрунтів хімічними речовинами та радіаційне зараження земель можуть призводити до зниження вартості земельної ділянки і збільшення витрат на її поліпшення, що зумовлено необхідністю вкладання значних коштів у приведення забрудненої ділянки в придатний для використання стан та безпечного ведення на ній господарської чи іншої діяльності, у тому числі пов'язаної з перебуванням людей.

Прикладом таких земель є земельні ділянки, які містять закриті поховання сміття або промислових чи побутових відходів. У місцях, де свого часу не був налагоджений контроль за розміщенням відходів, виявлення поховань сміття, яке містить небезпечні для здоров'я відходи, може призвести до різкого подорожчання будівництва, що робить його невигідним, або викликати суттєве зниження вартості вже побудованих об'єктів.

Loading...

 
 

Цікаве