WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаГеографія фізична, Геоморфологія, Геологія → Експертна грошова оцінка земельних ділянок в м. Коломиї - Дипломна робота

Експертна грошова оцінка земельних ділянок в м. Коломиї - Дипломна робота

зважаючи на одну або кілька ринкових факторів, поза граничні умови, належить застосувати метод екстраполяції, що втім вимагає знання перебігу параметрів всередині проміжку [Сmin, Сmax]. Ринкову величину вартості земельних ділянок можна визначити тільки для ділянок, які є або можуть бути предметом ринкового обігу.
Загальні принципи порівняльного аналізу
- Головним принципом порівняльного підходу є принцип порівняння земельної ділянки, фактори котрої є відомими, з подібними земельними
ділянками, що мають відомі фактори і що були предметом ринкового обігу.
- Істотною передумовою визначення вартості земельної ділянки при застосуванні порівняльного підходу є знання ринку нерухомості - актуального стану і очевидних тенденцій.
- Експерт з огляду на мету оцінки та тип земельної ділянки окреслює ринок, необхідний для оцінювання ринкової вартості.
- Зокрема, експерт визначає наступні характеристики ринку:
ў тип ринку (напр., земельні ділянки комерційного, промислового та іншого функціонального використання, площею до 100-500-1000 понад 1000 м2., тощо),
ў обсяг ринку (напр., сільська громада, селище, місто, регіон,),
ў період дослідження цін (місяць, квартал, рік тощо),
ў економічну характеристику ринку (наприклад, плинність, інвестиційний потенціал, безробіття тощо),
ў стан довкілля.
Критерієм вірного окреслення ринку для потреб оцінки землі є знаходження принаймні десяті дванадцяти земельних ділянок, подібних до оцінюваної, які були в період дослідження предметі ринкового обігу. Абсолютним мінімумом мусить бути знаходження трьох подібних земельних ділянок, коли ще в такому випадку можна застосувати метод порівняння парами.
Окреслення впливу ринкових факторів нерухомостей на їх ціни
Експерти усвідомлюють той факт, що лише невелика частина факторів (атрибутів) земельної ділянки справляє вплив на величину вартості.
Покупці керуються загалом кількома критеріями підчас вибору земельних ділянок. З критерії вибору випливають з ринкових факторів нерухомості, їх (фактори) потрібно не тільки назвати і визначити, але і встановити їх вплив на розмір вартості.
Кількість ринкових факторів може бути справою спірною, а подеколи
суперечливою. Частина Експертів розрізняючи земельні ділянки, налічує понад десяти різних атрибутів.
Проте, виходячи з мотиву поведінки потенційних покупців, варто зауважити, що при придбанні нерухомості вони керуються винятково кількома критеріями (рисами).
Дослідження Г-А. Міллєра з Гарвардського університету підтвердили, що пересічна людина не здатна приймати рішення на підставі більше, ніж семи критеріїв. Вона також не здатна утворити рейтинг факторів за їх важливістю, що перевищував би сім позицій.
Ринкові фактори мають різну вагу.
Значення ваги ринкового фактора міститься між Сmin, Сmax.
З цієї засади випливає, що вагою фактора є відсоткова участь цього фактора у ціновому проміжку С, де:
?С=Сmin, Сmax
Для визначення ваги ринкових факторів експерт має право скористатись моніторинговим опитуванням спеціалістів, що працюють па ринку землі несільськогосподарського призначення. Експертом при виконанні даної роботи було, проведення опитування експертів оціночних фірм західного регіону України:
- м. Чернівці - МГШІКЦ "Експерт-право",
- м. Чернівці - ДП "Чернівецький регіональний центр державного земельного кадастру",
- м. Львів - ТзОВ "Експертна група "Богдан",
- м. Рівне - ТзОВ "Експертна фірма "Нива-Експерт",
- м. Тернопіль - ТОВ ЕКК "Роміс".
При опитуванні вони визначили 6-7 основних ринкових факторів земель комерційного використання, їх вагу, та варіанти характеристик, обробки цього опитування приведені в Додатку.
3.ОРГАНІЗАЦІЯ РИНКУ ЗЕМЕЛЬ НЕСІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ
3.1.Законодавче та нормативне забезпечення ринку земель
Здійснювана в Україні земельна реформа спрямована на створення умов для розвитку інституту приватної власності на землю, приватизації землі, переведення земельних відносин на ринкові засади.
Починаючи з 1992 року, в Україні здійснюється приватизація земельних ділянок громадянами України для індивідуального житлового, дачного і гаражного будівництва, ведення особистого підсобного господарства, селянського (фермерського) господарства та інших потреб. Станом на 1 січня 2000 року кількість власників землі і землекористувачів зросла до 22 мільйонів, з них 10,7 млн. громадян України вже приватизували свої земельні ділянки загальною площею 3,2 млн. гектарів.
З 1993 року започатковано продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності, переважно для будівництва автозаправних станцій, а також тих, на яких знаходяться об'єкти незавершеного будівництва. Процес приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення значно активізувався після видання Указу Президента України від 19 січня 1999 року №32 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення". Протягом 1999 року органи місцевого самоврядування прийняли рішення про продаж суб'єктам підприємницької діяльності України понад 1 тис. земельних ділянок на загальну суму близько 25 млн. гривень. Приклади продажу земельних ділянок, на яких знаходяться об'єкти приватизації, є у кожному регіоні. Найбільше їх у Донецькій та Львівській областях.
Однак процес становлення ринкових земельних відносин просувається дуже повільно.
У деяких регіонах, зокрема у містах, інших населених пунктах, органи місцевого самоврядування ігнорують виконання законів України та указів Президента України з питаньприватизації земельних ділянок, що не сприяє залученню інвестицій та кредитних ресурсів в економіку країни, підтримці підприємництва та житлового будівництва, сталому розвитку населених пунктів. Лише 3% земельних ділянок, на яких знаходяться приватизовані суб'єктами підприємницької діяльності об'єкти, перебувають у власності цих суб'єктів.
Внаслідок цього недостатньо використовуються можливості наповнення місцевих бюджетів, фінансування за рахунок надходження коштів від приватизації земельних ділянок соціальних програм, будівництва об'єктів соціальної сфери, створення додаткових робочих місць та поліпшення соціально-економічного розвитку територій.
У відповідності із стратегічним курсом формування в Україні засад соціальне орієнтованої ринкової економіки основними цілями формування ринку землі є:
o формування багатоукладної системи господарювання на основі рівності всіх форм власності на землю, розвиток інституту приватної власності на землю;
o забезпечення безперешкодної реалізації суб'єктами підприємницької діяльності прав володіння, користування і розпорядження земельними ділянками несільськогосподарського призначення з метою збільшення їх основних фондів та розвитку підприємницької діяльності;
o поліпшення інвестиційного клімату в економіці, інвестиційної та кредитної привабливості підприємств шляхом продажу їм земельних ділянок несільськогосподарського призначення;
o збільшення доходів Державного бюджету України і місцевих бюджетів за рахунок надходження коштів від продажу земельних
Loading...

 
 

Цікаве