WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаГеографія фізична, Геоморфологія, Геологія → Експертна грошова оцінка земельних ділянок в м. Коломиї - Дипломна робота

Експертна грошова оцінка земельних ділянок в м. Коломиї - Дипломна робота

ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації (У грн.)
Доі - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік (у гривнях);
Р - поточна вартість реверсії;
t - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.
- сума.
Ставка капіталізації-визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.
Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернешся капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.
Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок
За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін - які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.
Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.
Скорегована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:
де Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);
Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);
m - кількість факторів порівняння;
?Цаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за ]-м фактором порівняння.
- сума.
Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.
За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.
За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.
Врахування витрат на земельні поліпшення
Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:
Цв = Цо - Вос,
де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення (у гривнях);
Ц0 - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях);
Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях).
Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.
Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.
Оскільки в м. Чернівці останнім часом жваво розвивається ринок первинного продажу земельних ділянок, Експерт має змогу використати методичний підхід, який базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльний підхід).
Наявність достатньої кількості даних про діючі ставки орендної плати за об'єкти нерухомості, що за своїми внутрішніми споживчими якостями, функціональним використанням та місце розташуванням, можуть бути визнані аналогами до нерухомості, розташованої на Об'єкті оцінки, дає Експерту змогу застосувати метод врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого
майна на земельній ділянці (метод залишку для землі). При цьому капіталізована вартість земельно-майнового комплекс) визначається шляхом прямої капіталізації чистого операційного доходу (очікуваного) від забудованої земельної ділянки.
Вартість землі (без вартості будівель і споруд) визначається шляхом капіталізації чистого доходу (очікуваного) від використання забудованої земельної ділянки, зменшеної на суму витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці.
Ринкові дані про надання в оренду майнових комплексів в оцінюваному районі відсутні, тому оцінку шляхом капіталізації чистого доходу (очікуваного) від використання забудованої земельної ділянки застосувати не можливо.
Отже, процедура оцінки в даному Звіті буде ґрунтуватись на двох методичних підходах:
o капіталізації чистого операційного доходу;
o зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльний метод).
До неосновних факторів, що впливають на рішення покупця відносяться забезпеченість об'єкту додатковими рисами, до яких відносяться:
- Транспортна доступність,
- Форма земельної ділянки,
- Довжина фронтальної лінії,
- Топографія місцевості,
- Стан довкілля (використання прилеглої території),
- Конкурентне оточення,
- Наявність автостоянки, %,
- Зручність під'їзних шляхів.
Порівняльний аналіз
Основною технікою методу порівняльного аналізу є техніка порівняння парами. В застосуванні до нашого випадку її суть полягає в тому, що парами порівнюються земельні ділянки, що є предметом оцінки, властивості якої є відомими, з подібними земельними ділянками, що булипредметом продажу, і щодо яких є відомі актуалізовані на дату оцінки ціни продажу, умови укладання договорів, а також властивості цих земельних ділянок.
Належить розрізняти властивості земельних ділянок, що впливають на рівень цін. Ці властивості, що називаються ринковими ознаками або факторами, мають локальний, а не універсальний характер і мусять стосуватися конкретного ринку, визначеного типом, обсягом, періодом дослідження цін та його економічним аналізом.
Засади, прийняті для визначення ринкових ознак (факторів).
- Ринкові фактори нерухомості неоднаковою мірою можуть діяти на ринкові ціни і на ринкову вартість, а отже мають різну "вагу".
- Кількість ринкових факторів та їх ваги належить визначити на підставі закладеного до оцінки локального ринку, зокрема, на підставі зібраної правдоподібної бази даних порівнюваних об'єктів з цінами продажу, актуалізованими на день оцінки.
- Вага ринкових факторів визначається, виходячи з засади, що величина вартості оцінюваної земельної ділянки перебуває між мінімальною величиною С,™ і максимальною величиною Сmax, що містяться в базі даних порівнюваних об'єктів.
- Прийняття граничних умов дозволяє застосувати загальний метод інтерполяції в процесі визначення вартості земельної ділянки.
- У випадку, коли оцінювана нерухомість виходить за своєю вартістю,
Loading...

 
 

Цікаве