WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаГеографія фізична, Геоморфологія, Геологія → Експертна грошова оцінка земельних ділянок в м. Коломиї - Дипломна робота

Експертна грошова оцінка земельних ділянок в м. Коломиї - Дипломна робота

оцінка землі є вихідною базою для здійснення операцій з земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту і пропозиції, а також для встановлення стартової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при їх продажу на конкурентних засадах.
Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристики земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, проекти формування територій і встановлення меж сільських, селищних рад, встановлення меж населених пунктів, матеріали інвентаризації земель населених пунктів і земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, - матеріали інвентаризації земель населених пунктів, економічної оцінки їх територій, генеральні плани населених пунктів, схеми генеральних планів сільських (селищних) рад, проекти районного планування (проекти територіальної організації) адміністративних районів, проекти детального планування.
Землеустрій у населених пунктах включає систему заходів, спрямованих на здійснення положень земельного законодавства щодо раціонального і ефективного використання території, створення належних умов для задоволення житлово-побутових, виробничих, культурних, оздоровчих, санітарно-гігієнічних та інших потреб населення при максимальному збереженні навколишнього середовища.
Успішне здійснення реформування земельних відносин у населених пунктах значною мірою залежить від стану проведених робіт по суцільній інвентаризації земель, по узаконенню (визначенню) прав на конкретні земельні ділянки, належному їх оподаткуванню, реєстрації (гарантії) прав на землю тощо.
При систематичному здійсненні процесу кадастрового землеустрою мають місце:
- глибоке опрацювання законодавчо-нормативної бази, яке врегулює здійснення процесу узаконення прав власності на землю;
- аналіз потреб та вимог території, які необхідно реформувати
(вдосконалити, уточнити), які перебувають в процесі освоєння та поліпшення, щодо яких ведуться земельні спори;
- широка інформованість населення щодо земельних ділянок і строків, в які фактичні користувачі та власники повинні представити правоустановчі документи на землю і (або) доказати володіння власністю;
архітектурно-ландшафтної та історично-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.
1.2. Експертна грошова оцінка землі
Однією з найважливіших умов розвитку ринку землі є проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Відповідно до "Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення" експертна оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами:
- метод капіталізації прибутку;
- метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
- економічний метод;
- грошова оцінка земельної ділянки;
- метод співвіднесення;
- поєднання декількох підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).
Для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методів.
Метод капіталізації чистого доходу частіше за все використовується, коли земля надається в оренду окремо від будівель і споруд. При цьому щорічний прибуток від оренди , який визначається як різниця орендної плати та податками на власність і експлуатаційними витратами, може бути переведений у вартість земельної ділянки шляхом капіталізації.
Найпростішим способом визначення капіталізації є аналіз співвідношення орендної плати до ціни ринку землі.
Тому доцільніше норму капіталізації визначити аналітичне ставкам позичкового проценту , що отримують інвестори на розміщення капіталу з тим же ступенем ризику , шляхом підсумовування:
- без ризикової процентної ставки;
- проценту на ризик, пов'язаний з інвестиційними вкладеннями в країні;
- проценту за низьку ліквідність.
Метод зіставлення цін використовується в умовах розвинутого ринку
землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є доступною. У відповідності з цим методом проводиться порівняння земельної ділянки, що оцінюється, з подібними за функцією використання та характером забудови земельними ділянками, що були продані в минулому.
Після встановлення ціни продажу в розрахунку на один квадратний метр робляться поправки на відмінності у характеристиках земельних ділянок: на правове відношення земельної ділянки; умови та дату продажу; місце розташування земельної ділянки; її фізичні характеристики, характер використання прилеглої території. Існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки.
Складність застосування порівняльного методу полягає не тільки у відсутності розвинутого ринку земельних ділянок, але й належного обґрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок на розбіжності в місцеположенні і фізичних характеристиках земельної ділянки та врахування особливостей використання прилеглої території.
Економічний метод або метод залишку для землі використовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні або передбачається освоїти у відповідності з найбільш ефективним їх використанням.
В основу цього методу покладено принцип доданої прибутковості, що пов'язане земельними поліпшеннями. За цим методом вартість земельної ділянки розраховується як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку , який планується отримати.
Витрати на земельні поліпшення включають:
- витрати, пов'язані з відведенням земельної ділянки, розробкою та погодженням проекту її забудови;
- витрати на інженерну підготовку та облаштування земельної ділянки, будівництво;
- витрати, пов'язані зі сплатою місцевих зборів, податків та платою за кредит;
- адміністративно-управлінські витрати.
Економічний метод доцільно використовувати для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель та споруд.
Метод співвіднесення або метод перенесення базується на принципі внеску, за яким вартість землівимірюється тією частиною, яку вона привносить у вартість нерухомості в цілому. При цьому частка землі в сумарній вартості зростає по мірі підвищення ступеню містобудівної цінності територій.
Ця закономірність стала підставою для розробки таблиць ситуаційних класів, в яких кожному ступеню містобудівної цінності відповідає типове відношення вартості землі до загальної вартості забудованої ділянки. Стійкий зв'язок в межах ситуаційного класу між вартістю землі та вартістю споруд, що зведені на ній, дозволяє використовувати метод співвіднесення в умовах, коли ринок .землі не набув розвинутого стану, але є достатня кількість операцій з
Loading...

 
 

Цікаве