WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаГеографія фізична, Геоморфологія, Геологія → Основні методи оцінки нерухомості - Реферат

Основні методи оцінки нерухомості - Реферат

інтервалах, то можна використати залежність
Ct=C(l-t-k1t1+k2t2+tnkn), (4.5)
де k1 ,k2 … kn - коефіцієнти зміни цін відповідно за час t1, t2, …,tn.
Якщо припустити, що оцінюється нерухомість вартістю 12 000 гри. яка була продана 12 місяців перед тим і в перші два місяці після оцінки k1=2%; наступні чотири місяці k2= 5% і в останні місяці коефіцієнт залишається без змін, відповідно з формулою (4.5).
С- 12 000(1+0,02- 2+0,04-5>=14880 (грн)
Перевагою даного методу є те, що його результати можна використати для аналізу нерухомості значної кількості угод. Одночасно графічне представлення дозволяє прогнозувати в певній мірі поведінку ринку.
У разі великої кількості угод і суперечливих вихідних даних при оцінці нерухомості можуть використовуватись статистичні методи І, особливо, регресивний аналіз.
У практичній діяльності поправки часто виражають у відсотковій формі.
3.4 Визначення сумарної поправки у відсотках
Методвизначення поправок у відсотках найчастіше використовують тоді, коли необхідно детально врахувати місцеві умови ринку нерухомості, коли відбуваються зміни ринкових умов.
При необхідності відсотки можна перерахувати в грошовий еквівалент у конкретних випадках оцінки.
Можливі п'ять співвідношень між оцінюваною нерухомістю і об'єктом порівняння:
1. Об'єкт оцінки і порівняльна нерухомість мають однакові характеристики В цьому випадку поправки не визначаються.
2. Оцінюваний об'єкт кращий від проданого об'єкту, з яким роблять порівняння на 10 відсотків.
Припустимо, що ціна проданого об'єкта дорівнює 1,0, а оцінюваного - X, тоді - Х = 1,0(1+0,1) = 1,1
Тобто, в даному випадку ціну проданого об'єкта необхідно перемножити на 1,1, щоб отримати ціну оцінюваного.
3. Оцінюваний об'єкт на 10 відсотків гірший, ніж проданий. Маємо:
X = 1,0(1-0,1) = 0,9
Таким чином, для отримання ціни вартість порівняльного об'єкта необхідно перемножити на 0,9.
4. Порівняльний об'єкт на 10 відсотків кращий, ніж оцінювана нерухомість. Тоді -
1,0=Х + 0,1Х = 1,1Х,
звідки Х/1,1 = 0,91. Ціна оцінюваної нерухомості дорівнює 91 відсотку від проданої.
5. Порівняльна нерухомість на 10 відсотків гірша від оцінюваної. Одержимо -
1,0 = Х(1-0,1) = 0,9Х,
де X =1,0/0,9 =1,11.
Відсоткова поправка до ціни проданої нерухомості становить плюс 0.11 відсотка.
3.5. Регресивний аналіз
Застосування методу регресії для оцінки нерухомості дозволяє достовірніше визначити ціну, а також встановити взаємозв'язок між різними факторами, які впливають на оцінку. В найпростішому випадку цю залежність можна представити виразом:
У = вХ, (6)
де У - ціна об'єкта;
в - коефіцієнт одиниці порівняння;
X - кількісні параметри оцінюваної нерухомості.
В більшості випадків використовують залежність:
У = вХ + а + с + ... + п, (7)
де а, с,..., п поправки.
Покажемо практичну реалізацію даної методики. Нехай 1 кв. м. площі становить 800 грн. площа будівлі - 100 кв. м. Оцінювана будівля на 4200 грн. дорожча від базової вартості завдяки даному фізичному стану та дешевша на 2 200 грн. через гірше розташування. В цьому випадку вартість оцінюваної будівлі становитиме: У= 800 х 100 + 4200 - 2200 = 82 000 (грн.)
4. Метод капіталізації
Суть даною підходу до оцінки нерухомості ґрунтується на тому, що потенційний покупець платить за викуп прав управління майбутніми прибутками. Даний прибуток може бути реалізований двома формами: циклічний приплив готівкових грошей від здачі в оренду нерухомості; перепродаж нерухомості. Отже, з такої точки зору вартість нерухомості визначають як вартість на даний момент з врахуванням майбутніх прибутків. Даний метод має свої підходи, моделі і математичні процедури, відповідно до яких аналізують можливість перетворення майбутніх прибутків у вартість нерухомості. Власне процес перетворення прибутку у вартість називають його капіталізацією.
При оцінці нерухомості отримують її ринкову вартість, і тоді найголовнішим стає капіталізація чистого прибутку (netto).
Найчастіше при використанні даного способу застосовують метод простої капіталізації або дисконтування грошових потоків.
Вартість нерухомості за способом простої капіталізації визначають за формулою:
(8)
де Д- чистий прибуток netto;
R0 - загальний ступінь капіталізації.
Загальний ступінь капіталізації встановлюють залежно від наявних даних та їх характеру. Якщо, наприклад, відомий прибуток Д І ціна продажу С, то
(9)
Оцінка нерухомості методом дисконтування грошових потоків полягає в перетворенні майбутніх надходжень доходів у теперішню вартість У цьому методі використовують таку залежність:
(10)
де CFt - фінансовий результат на кінець поточного року; 1,2,... ,t - чергові прогнозовані роки;
RV - вартість нерухомостей в останньому прогнозованому році;
k - величина дисконту;
- дисконтний коефіцієнт у поточному році прогнозу.
При реалізації даного методу слід виконати таку послідовність розрахунків:
o вибрати термін прогнозу;
o визначити джерела;
o визначити ступінь дисконту k;
o розрахувати майбутні прибутки як теперішню вартість через дисконтування.
Список літератури
1. Возняк Р.П., Магазинщиков Т.П Земельний кадастр в городах. Львів, 1989,92с.
2. Волосецький Б. Аналіз впливу технологічних і економічних параметрів на особливості геодезичного забезпечення кадастрових робіт. Геодезш. картографія і аерофотознімання, 58. Міжвідомчий наук-техн. зб. Львів. 1997, с. 55-57.
3. Волосецький Б. Оцінка впливу економічних параметрів на точність геодезичних вимірювань при кадастрових роботах, зб. Geodezja inzynieryjna і katastr w gospodarce narodowej. Lvvow -Rzeszow, 1998, c. 19-22.
4. Волосецький Б. Про точність кадастрових планів, зб, Геомошторинг - 99, Львів, 1999, с. 89-92.
5. Волощук М., Перович Л. Організаційна концепція ведення агроеколопчнгого моніторингу. Геодезія. картографія іаерофотознімання, 58. Міжвідомчий наук.-техн. зб.. Львів. 1997. с. 43-47.
6. Гладкий В М, Спиридонов В.А., Городской кадастр и его картографо-геодезическое обеспечение. М.: Недра, 399.1, 252 с.
7. Гнаткович Д.І., Сохнич А.Я., Столярчук Ю.Д. і ін. Земельно-правовий процес приватизації земельних ділянок в містах : Львів, 1997. с.90.
8. Гусаков В.. Валетта У., Нудельман В. і ін. Довідник регулювання використання І забудови територій населених пунктів (зонінг). - К 1996.
9. Державні будівельні норми України. - К.: Держбуд. 1997.
10. Драттковський О.І., Іванова І. Практикум з оцінки міських земель. -К.:УАДУ, 1998.
Loading...

 
 

Цікаве