WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаГеографія фізична, Геоморфологія, Геологія → Основні методи оцінки нерухомості - Реферат

Основні методи оцінки нерухомості - Реферат

послуг, малого та середнього підприємництва.
Слід зауважити, що кількість трансакцій на ринку нерухомості робить можливим або обмежує застосування даного методу. Наприклад, оцінка нерухомості даним методом утруднена для споруд і будівель спеціального призначення через недостатню кількість об'єктів співставимості, навіть і тоді, коли цей ринок розглядають у широкому географічному аспекті (регіональному, державному).
При використанні порівняльного методу для оцінки нерухомості використовують наступну схему:
1. Вивчають ринок нерухомості і вибирають об'єкти нерухомості, які найспівставишші з оцінюваним об'єктом.
2. Збирають і перевіряють інформацію про кожен відібраний об'єкт, ціну продажу і пропозиції, дату купівлі - продажу, фізичні характеристики місцеположення та інші особливі умови.
3. Аналізують і порівнюють кожний об'єкт з оцінюваним за часом продажу, місцеположенням, фізичними характеристиками і умовами продажу.
4. Корегують ціну продажу по кожному співставлюваному об'єкту відповідно до різниці між даним і оцінюваним об'єктом.
5. Погоджують скориговані ціни співставимих об'єктів нерухомості і визначають ціну оцінюваного об'єкта.
Вивчення ринку продажу нерухомості має за мету виявлення порівняльних об'єктів, які пропонують на продаж і. подібні до оцінюваного об'єкта. Переважно, чим актуальніший порівняльний продаж і чим більш він подібний до оцінюваного, тим надійніше служить об'єктивним критеріям вартості оцінюваного об'єкта. Мінімальна кількість порівняльних об'єктів повинна бути не менш як 3-5.
Особливе значення мають параметри та одиниці порівняння. Відрізняють дев'ять основних порівняльних атрибутів:
o права на нерухомість;
o умови трансакції;
o форми фінансування;
o ринкові умови;
o місцеположення об'єкта;
o фізичні характеристики;
o економічні характеристики;
o умови використання;
o рухоме майно, пов'язане з функціонуванням об'єкта оцінки.
Наведений перелік параметрів не вичерпує основні фактори, які впливають на вартість нерухомості, оскільки в окремих випадках може виникнути необхідність розширення цього переліку, наприклад, коли є певні обмеження на охорону довкілля тощо. Кожен з основних елементів порівняння може бути розділений на детальний складові.
В процесі аналізу, перш за все, встановлюють ціну за одиницю нерухомості, яка може бути об'єктом у цілому або його частиною.
Одиниці порівняння повинні виникати з аналізу ринку нерухомості і бути адекватними основній меті оцінки. Найчастіше в практиці за одиницю оцінки беруть квадратний метр житлової чи загальної площі будівлі, квадратний метр земельної ділянки, гектар сільськогосподарських угідь, кількість місць під паркування автомобілів тощо.
Кожен продаж, який використовується як співставлення, повинен бути перевірений, а дані про нього підтверджені покупцем, продавцем або брокером. Процеси перевірки дозволяють підтвердити не тільки точність і повноту отриманих даних, але й вивчити мотивацію угоди та її особливості.
3.2. Корекція цін продажу порівнюваних об'єктів
Після того, як вибрано всі структурні елементи, згідно з якими ведеться порівняння оцінюваної нерухомості з вибраними еталонними об'єктами, необхідно зробити відповідний аналіз, щоб встановити грошову або відсоткову різницю вказаних об'єктів.
Якщо порівняльний, об'єкт кращий ніж оцінюваний, то в його ціну вносять від'ємну поправку, а якщо гірший - то додатну. Спочатку коректують ціни порівняльної нерухомості, наближаючи її до умов оцінювальної.
При виборі порівняльних характеристик і оцінці їх впливу на вартість нерухомості застосовують порівняльну модель цін продажу, черговість атрибутів, які беруть участь у коректуванні цін. Вартість об'єкта продажу прямо залежить від різниці та ваг порівнювальних елементів нерухомості.
На практиці використовують наступні методи визначення поправок.
o регресивний;
o змішаний (відсотково-грошовий).
3.3. Визначення загальної грошової поправки
В методі зіставлення цін нерухомості важливим процесом є приведення ціни проданих уже об'єктів до ціни, яка відповідала б цінам на момент оцінки. Величина поправки, яка виникає в зв'язку з тим, що минув певний час, обчислюється методами аналізу пар продажу, аналізу повторного продажу, аналізу зміни темпу цін та аналізу багатоступеневої регресії.
Суть методу "аналізу пар продажу" полягає в тому, що оцінку нерухомості визначають на підставі проданих інших подібних нерухомостей. Якщо за певний проміжок часу були продані нерухомості подібні до оцінюваної і між ними є незначні фізичні відмінності, то з врахуванням цих фізичних різниць коректують ціни проданих об'єктів, вводячи поправки за проміжок часу продаж - оцінка.
Наприклад, два співставимі будинки, які розташовані недалеко один від одного, продані з різницею в один місяць відповідно за 16 000 грн. і 16 600 грн. При цьому перший будинок має огорожу, вартість якої на 100 грн вища ніж у другого.
Технологічна схема вирішення даної задачі наступна:
o приводять ціну першої нерухомості до ціни другої з врахуванням фізичних відмінностей (огорожі): 16 000 - 100 = 15 900 (грн);
o визначають середню місячну зміну ціни та середню зміну ціни за місяць у відсотках .
Якщо відомі результати оцінки з багатьох угод, то можна за наведеною вище схемою вирахувати середнє: значення зміни ціни в часі. Маючи це середнє значенім, можна коректувати ціни нерухомості на момент оцінки згідно з формулою:
(4.4)
де Ct - ціна, коректована на момент оцінки;
С - ціна продажу;
ч- середнє значення зміни цін, що припадає на одиницю часу (місяць, рік)
t - проміжок часу (продаж - оцінка).
Відповідно до наведеної вище формули відкоректована ціна об'єкта вартістю 12 000 грн. проданого за п'ять місяців перед іншою нерухомістю, на дату оцінки буде становити:
Ct = 12000(1+0,0088 5) = 12528 грн.
Коли відомі ціни перепродажу нерухомості, використовують аналіз повторного продажу. Технологія оцінки в даному методі простіша порівняно з методом "аналізу порівняльних пар продажу".
Однак цей метод має певні обмеження в зв'язку з невеликим числом угод перепродажу.
Суть даного методу полягає в тому, що на основі досліджень залежності ціни С продажу нерухомості і її вартості V визначають коефіцієнти темпу зміни К = C/V, які представляють функцією часу t. (рис. 1).
Рис. 1 Використовуючи даний графік, знаходять середню зміну ціни за місяць
У даному випадку приведення ціни продажу на момент оцінки виконують за формулою (4.4). Якщо коефіцієнти зміни цін є різними в певних часових
Loading...

 
 

Цікаве