WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаГеографія фізична, Геоморфологія, Геологія → Основні методи оцінки нерухомості - Реферат

Основні методи оцінки нерухомості - Реферат

відбудовчої вартості Вп прибудови обчислюють за формулою.
(3)
де Ву - відбудовча вартість одиниці вимірювання (мг) даного типу будівлі (прибудови);
Оп - об'єм прибудови;
Ус.ф - питома вага стін і фундаменту, наведена у відповідному збірнику (для прибудови);
Іст - довжина стіни (ділянки стіни) основної будівлі,до якої дотикається прибудова;
Пст- повний периметр стін прибудови (включаючи стіну основної будівлі).
В тих випадках, коли дворові будівлі, огорожі й інші об'єкти рахуються в бухгалтерському обліку як один інвентарний об'єкт з основною будівлею, відбудовча вартість будівлі визначається окремо по основній будівлі і по дворових будівлях та спорудах. Відбудовча вартість дворових будівель визначається шляхом множення вартості (1м3, 1м3, 1 пог. м. тощо) на об'єм (площу або протяжність) кожної дворової будівлі. Вирахувана таким чином відбудовча вартість дворових будівель, огорож тощо додається до відбудовчої вартості основної будівлі.
В загальний об'єм будівлі включають об'єм еркерів, тамбурів, закритих веранд, ніш. лоджій і інших частин будівель, які збільшують їх корисний об'єм, а також об'єм світлових ліхтарів, які виступають за зовнішнє окреслення даху, мансард, світлиць і мезонінів.
При визначенні будівельного об'єму житлових і громадських будівель технічні поверхи (котельні, майстерні і ін.) включають в об'єм будівель.
Слід зауважити, що в об'єм будівель не включаються портики, ґанки, відкриті балкони, об'єм проїздів, горищ, які використовують для технічних цілей.
Поверховість будівлі визначають кількістю наземних поверхів, у тому числі мансардних, а також цокольного поверху, якщо верх його перекриття здіймається над рівнем тротуару або замощення не менше ніж на 2м. Якщо окремі частини будівлі мають різну кількість наземних поверхів, то її поверховість визначається по найбільшій кількості поверхів. При визначенні об'ємів будівель одержані дані заокруглюють до цілого кубічного метра.
2. Визначення фізичного зносу будівель і споруд
При нормальних умовах експлуатації оціночна вартість повинна бути зменшена на суму, яку необхідно затратити на ремонт будівлі по частковому або повному відновленню окремих елементів або частин її [11,32].
Ненормальними умовами експлуатації вважаються особливі причини, які в минулому мали вплив на прискорене руйнування будівлі: пожежі, повені, зсуви, невиконання своєчасних ремонтів і інші несприятливі умови, вплив яких на міцність будівлі може одержати своє відображення в описі технічного стану. Технічний опис будівель виконують на основі даних обстеження в натурі.
Технічний опис включає:
o характеристику будівлі за її конструктивними елементами, та матеріалами;
o характеристику технічного стану будівлі за окремими елементами;
o процент зносу окремих елементів відповідно до їх технічного стану;
o процент зносу будівлі загалом.
Множенням процента зносу кожного елементу на питому вагу цього елемента (після застосування цінового коефіцієнту) визначають зносу елементу в об'ємі всієї будівлі, а сума цих добутків визначає знос всієї будівлі загалом.
У випадку, якщо при оцінці будівлі були застосовані цінові коефіцієнти, внаслідок чого сума уточнених ваг не становить 100, одержаний процент зносу на всю будівлю потрібно розділити на суму уточнених питомих ваг і для одержання проценту зносу перемножити на 100.
Процент зношення прибудов, службових будівель і споруд визначається для всієї будівлі або споруди в цілому, без врахування питомої ваги окремих конструктивних елементів.
Дійсна вартість будівлі визначається шляхом зменшення відбудовчої вартості на суму знецінення, обумовлену фізичним зношенням.
Під фізичним зношенням конструктивного елементу і будівлі в цілому розуміють погіршення технічного стану (втрата експлуатаційних, механічних і інших якостей), в результаті чого відбувається відповідна втрата їх вартості.
В основу методики визначення фізичного зношення покладено закономірність співвідношення цього зношення до вартості об'єктивно необхідного капітального ремонту, щоб повернути будівлю до початкового стану, з врахуванням відбудовчої вартості конструктивних елементів.
Фізичний знос визначають для відповідних конструктивних елементів, які мають різний знос за спеціальними таблицями. Знос усього конструктивного елементу підраховують сумуванням величин зносу окремих ділянок, зважених за питомою вагою в загальному об'ємі конструктивного елементу.
Визначення фізичного зносу будівлі в цілому виконують прийнятим у технічній Інвентаризації методом сумування величин зносу окремих конструктивних елементів, зважених за питомою вагою відбудовчої вартості кожного з них у загальній вартості будівлі.
Ознаки фізичного зносу встановлюють, в основному, шляхом огляду будівлі. При цьому використовуються найпростіші пристосування: рівень, важок, метр, металічна лінійка, молоток, сокира тощо.
Для прикладу наведемо розрахунок фізичного зносу для однієї будівлі.
Таблиця 1.
Визначення фізичного зносу

п/п Елементи будівлі Питома вага, %
(П) Відсоток зношення
(3)
1 Фундамент 20 30
2 Стіни 27 20
3 Перекриття 7 30
4 Покрівля 8 40
5 Підлога 5 20
6 Отвори 10 25
7 Оздоблення 7 30
8 Сантехнічне обладнання 14 35
9 Інші 2
Сума 100
Середньозважений фізичний знос Ф3 визначають за формулою:
де Пі - питома вага і-го елемента.
ЗІ - відсоток зносу і-го елемента.
Для даного прикладу маємо Фз = 33,8%.
Від величини фізичного зносу переходять до його вартісного вираження. З цією метою користуються наступною таблицею.
Таблиця 2
Вартісне вираження Фч
Фізичний знос, % Вартісне вираження, %
0-20 0-20
20-40 12-40
40-60 40-90
60-80 60-120
80-100 80-150
3. Метод аналогів продажу (метод зіставлення цін продажу)
3.1. Основні засади методу
Оцінка нерухомості методом аналогів продажу основана на безпосередньому порівнянні оцінюваної нерухомості з іншими подібними об'єктами, проданими або внесеними у списки для продажу.
Підставою дії такого методу є те, що ринкова вартість кожного об'єкта залежить від ціни співставимих конкуруючих нерухомостей і залежить від ряду економічних факторів.
Порівняльний підхід може бути застосований до оцінки всіх типів нерухомостей і прав на неї. Найчастіше цей метод використовується при оцінці об'єктів нерухомості, для яких є достатня кількість угод і на підставі яких з великою мірою довіри можна визначити вартість оцінюваного об'єкту. До такого типу нерухомості можна віднести житло, об'єкти дрібної торгівлі, сфери
Loading...

 
 

Цікаве