WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаГеографія фізична, Геоморфологія, Геологія → Основні методи оцінки нерухомості - Реферат

Основні методи оцінки нерухомості - Реферат


Реферат на тему:
Основні методи оцінки нерухомості
Важливою частиною оцінки нерухомості с аналіз і дослідження всіх факторів, які впливають на вартість оцінюваного об'єкту. Слід відмітити, що оцінка нерухомості - це не тільки оцінка фізичних характеристик даного об'єкту, а й оцінка відповідних прав власності на даний об'єкт. В одному випадку оцінка нерухомості може зводитися до представлення вартості всього оцінюваного об'єкту, а в іншому - до його окремої частини, залежно від юридичних норм і правил. При цьому слід зауважити, що володіння нерухомістю можливе як індивідуальне, так і спільне (корпорації, фірми і т. п.). В цьому випадку оцінка нерухомості неможлива без вивчення юридичних документів на право управління чи власності частиною спільного майна.
Важливим моментом при оцінці є розрахунок вартості нерухомості на певну дату. Відомо, що в ринковій економіці вартість нерухомості може мінятись день від дня. Наступним важливим чинником оцінки нерухомості є призначення і мета самої оцінки. В одному випадку, оцінка нерухомості - це, насамперед, оцінка відповідних прав на даний об'єкт нерухомості, а в іншому - оцінка пов'язана з проблемами ринку, тобто купівлею - продажем або кредитуванням. Однак, у всіх випадках оцінки нерухомості необхідно чітко визначити мету оцінювання.
В практиці оцінки нерухомості Існують ряд методів і підходів, але найтрадиційнішим є метод витрат, метод аналогів продажу, метод капіталізації [9. 34-39].
1 Оцінка нерухомості методом витрат
Оцінку нерухомості на основі витрат найширше застосовують при оцінці нових об'єктів, які освоюють відповідно до найкращих і найефективніших їх використань.
При витратному методі оцінки найчастіше використовують наступну схему:
o розрахунок вартості земельної ділянки;
o розрахунок відновлювальної вартості;
o розрахунок величини зносу (фізичного, функціонального);
o обчислення сумарної величини грошових фондів, розрахованих як втрати на відновлення оцінюваного об'єкту;
o сумування вартості земельної ділянки і витрат на відновлення будівлі з врахуванням зносу.
Таким чином, із наведеної вище схеми видно, що в даному методі вартість нерухомості включає в себе вартість земельної ділянки та вартість інших складових інвестицій. Тобто, вартість інвестиції не буде коштувати більше, ніж вона коштувала б при умові її відтворення на тому самому місці з врахуванням зносу. До коштів відтворення нерухомості відносять витрати на проектні та будівельні роботи тощо.
Оцінка земельних ділянок детально розглянута в попередніх розділах. Тут детальніше розглянуто оцінку будівель і споруд.
Для визначення вартості будівлі на момент оцінки виходять з її будівельної вартості. При цьому під будівельною вартістю розуміють вартість зведення будівлі в даний час. Цю вартість визначають, виходячи з будівельної вартості кубометру типової одноповерхової будівлі, шляхом введення поправочних коефіцієнтів залежно від таких факторів:
o кількості поверхів;
o наявності централізованого опалення;
o наявності водопроводу і каналізації;
o наявності ліфтів.
Будівельну вартість мезонінів, мансард і прибудов визначають окремо. Оцінці підлягають також споруди на земельних ділянках, огорожі і замощення. Не оцінюють будівлі і споруди, тимчасово зведені на термін служби менше ніж один рік, а також малоцінні. Будівлі, які з різних причин не можуть бути оцінені за типовими нормами, оцінюють індивідуально згідно з розцінками на окремі елементи або частини будівель.
При оцінці визначають відбудовчу та дійсну вартості на момент оцінки. Дійсною вартістю будівлі називають вартість її на момент інвентаризації, її визначають шляхом зменшення будівельної вартості на суму її знецінення, обумовленої зношенням будівлі, яке відбувається внаслідок її експлуатації та особливих причин.
Для визначення будівельного об'єму будівлі її площу вираховують шляхом множення довжини на ширину. Довжину і ширину будівлі визначають по зовнішньому периметру стін на рівні вище від цоколя, включаючи шар штукатурки і облицювання.
В тих випадках, коли будівля на плані представляє складну геометричну фігуру, її розбивають на прості фігури (прямокутники, трикутники тощо), і площу будівлі визначають як суму площ цих фігур.
Об'єм будівлі з горищним перекриттям визначають як добуток її площі на висоту. При цьому висота будівлі приймається від рівня чистої підлоги першого поверху до засипки горищного перекриття.
Об'єм будівлі без горищного перекриття визначається як добуток площі її вертикального поперечного січення на довжину Площу вертикального поперечного січення визначають по обводу зовнішньої поверхні стін, по верхньому окресленню покрівлі і по рівню чистої підлоги першого поверху, а довжину - шляхом виміру відстані між зовнішніми поверхнями торцевих стін на рівні першого поверху вище від цоколя.
Об'єм підвалу і цокольного поверху визначають як добуток горизонтального перерізу на рівні чистої підлоги підвалу ( цокольного поверху) до рівня чистої підлоги першого поверху.
Прибудови одного й того ж призначення І матеріалу, що й основна будівля, включаються в об'єм основної частини будівлі; прибудови, які не відповідають цим вимогам, обміряють і враховують незалежно.
Об'єм будівлі обчислюють окремо по частинах, якщо ці частини дуже відмінні одна від одної по окресленню, конфігурації або конструктивному рішенню.
Визначення вартості прибудованої будівлі, яка не має четвертої стіни в місці дотику до основної будівлі, а прибудова має однакове з основною будівлею господарське призначення, належить одній організації і не відрізняється від неї за конструкцією та характеристиками, оцінюється разом з основною будівлею як єдиний інвентарний об'єкт.
Якщо прибудова має інше господарське призначення і відрізняється від основної будівлі конструктивними особливостями або належить іншій організації, то її оцінка здійснюється окремо.
Вартість відтворення будівельних об'єктів WB можна обчислити за формулою:
(1)
де Vі - значення оцінюваної одиниці (м3, м2, м);
Сі - ціна одиниці оцінюваного і-го елементу;
WKB - затрати на виготовлення проектної документації та авторський нагляд.
Сумарну вартість об'єкту Wс на момент оцінки обчислюють за формулою.
(2)
де п - кількість видів будівельних матеріалів;
? - кількість даного матеріалу в і- тому об'єкті;
Сі - ціна, одиниці оцінюваного елементу (матеріалу);
Uі - коефіцієнт, що виражає у відсотках кількість даного матеріалу;
Зі - ступінь фізичного зносу будівлі;
КР- коефіцієнт ліквідності робіт.
Визначення
Loading...

 
 

Цікаве