WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаФінанси (міжнародні, державні) → Структуризація та сегментація фінансового ринку - Реферат

Структуризація та сегментація фінансового ринку - Реферат

пов'язана із цими об'єктами реального інвестування, уже здійснюється на спеціалізованих ринках, які оформилися (ринку золота тощо). Проте в нашій країні обсяг такого інвестування не відіграє поки суттєвої ролі.
5Ринок нерухомості
Ринок нерухомості виділений у самостійний елемент фінансового ринку у зв'язку з його відчутним розвитком у найближчій перспективі. Уже нині на цьому ринку здійснюється суттєвий обсяг операцій з продажу квартир, офісів, дач і т. п. З подальшою приватизацією житлового фонду, а особливо із включенням до складу об'єктів цього ринку земельних ділянок, обсяг операцій значно розшириться.
У праці І.Т. Балабанова "Операції з нерухомістю в Росії" подається наступне визначення ринку нерухомості: "Ринок нерухомості є сферою вкладення капіталу в об'єкти нерухомості і систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю. Ці відносини виникають між інвесторами при купівлі-продажу нерухомості, іпотеці, наданні об'єктів нерухомості в довірче управління, найм тощо". На думку В. Павленка, ринок нерухомості не може бути зведений тільки до дохідного підходу при визначенні нерухомості. Нерухомість може купуватись не лише з метою отримання доходу, але й придбання нерухомості у власність без намагань отримати дохід від неї, наприклад, власний будинок для житла. Тобто ринок нерухомості - це область вкладення капіталу в об'єкти нерухомості з метою отримання прибутку або ж з метою придбання нерухомості в особисту власність. При операціях купівлі-продажу нерухомості інвестори розглядають нерухоме майно не лише як товар, а, насамперед, як фінансовий актив, що може принести дохід через певний проміжок часу.
Під нерухомим майном слід розуміти нерухомі речі. Автор праці "Оцінка об'єктів нерухомості" В.В. Григор'єв так визначає об'єкт нерухомості: "Термін "об'єкт нерухомості" у нашому випадку відноситься до будь-якого товару, який жорстко прив'язаний до земельної ділянки, і його перенос неможливий без руйнування і втрати споживчої вартості об'єкта". У І.Т. Балабанова об'єкт нерухомості визначається наступним чином: "Нерухомість - це ділянка території з приналежними їй природними ресурсами (ґрунтом, водою та іншими мінеральними і рослинними ресурсами), а також будівлі та споруди". Таким чином, до нерухомого майна потрібно віднести землю, житлові будинки, інші споруди, а також ділянки, в надрах яких є природні ресурси, лісові насадження, водні об'єкти.
Що стосується визначення об'єктів нерухомості у законодавстві різних країн, то, наприклад, у Цивільному кодексі Російської Федерації до нерухомості відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти та все, що пов'язане із землею, тобто об'єкти, пересування яких без значної шкоди для їх призначення неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Також до нерухомості належать повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Згідно з відповідним законодавством до нерухомості можуть бути віднесені квартира, підприємство тощо.
В українському законодавстві в цілому і Цивільному кодексі зокрема відсутнє визначення терміна "нерухомість", яке б відповідало існуючим ринковим умовам. У статті 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" до нерухомого майна віднесено лише будівлі, споруди, приміщення та інше, індивідуально визначене майно підприємств. У даному визначенні не враховані такі види нерухомого майна, як земля, ділянки лісового фонду тощо.
Узагальнююче визначення нерухомості можна сформулювати наступним чином: нерухомість - це ділянка землі з природними ресурсами та побудованими на ній будинками та спорудами.
У ринковій економіці нерухомість є об'єктом вкладання капіталу, тобто є фінансовим активом. У праці І.Т. Балабанова "Операції з нерухомістю в Росії" виділяються такі групи фінансових активів у складі нерухомості:
- земля;
- житло;
- нежитлові приміщення;
- підприємства;
- будівлі та споруди;
- ділянки лісового фонду;
- повітряні та морські судна.
Інший підхід до класифікації об'єктів нерухомості, викладений у праці В.В. Григор'єва "Оцінка об'єктів нерухомості", полягає у класифікації нерухомого майна за наступними ознаками.
1. За походженням:
- природні об'єкти;
- будівлі.
2. За призначенням:
- вільні земельні ділянки під будівництво або для сільського господарства;
- природні комплекси для експлуатації;
- будівлі для житла;
- будівлі під офіси;
- інші будівлі.
3. За масштабом:
- земельні масиви;
- окремі земельні ділянки;
- комплекси будівель та споруд;
- багатоквартирний житловий будинок;
- одноквартирний житловий будинок;
- квартира;
- кімната.
4. За готовністю до використання:
- готові;
- ті, що потребують реконструкції чи капітального ремонту;
- незавершене будівництво.
У країнах з розвиненою ринковою економікою застосовується інша класифікація. Так, об'єкти нерухомості поділяються за категоріями А, Б та В.
До категорії А належить нерухомість, що використовується власником для ведення підприємницької діяльності. У свою чергу категорія А поділяється на декілька класів:
- спеціалізована нерухомість - нафтопереробні та хімічні заводи;
- неспеціалізована нерухомість - магазини, офіси, склади.
До категорії Б належить нерухомість, яка використовується для інвестицій. Особливістю є вид доходу у вигляді орендної плати, іпотеки або процентних доходів на закладні.
До категорії В належить нерухомість, що є надлишковою і не використовується для ведення бізнесу.Наведені вище підходи до класифікації нерухомого майна доповнюють один одного, бо побудовані за різними принципами. Класифікація, що застосовується у країнах з ринковою економікою, орієнтована на показники дохідності нерухомого майна, в той час як класифікація, запропонована у праці В.В. Григор'єва "Оцінка об'єктів нерухомості", побудована без урахування принципу дохідності та відображає зовнішні фактори, що відрізняють об'єкти нерухомості один від одного.
Нерухомість як виробниче благо є формою існування капіталу, а нерухомість споживчого призначення виступає функцією доходу. У кожній країні існує своя особлива класифікація нерухомості з метою оподаткування. Так, наприклад, у США вся нерухомість поділяється на виробничу, інвестиційну, споживчу та спекулятивну. Щодо кожного з видів складається особлива система вилучення податків. У Німеччині в системі оподаткування майна спеціально виділяється податок на нерухоме майно юридичних і фізичних осіб.
Наведені визначення та підходи до класифікації нерухомості дозволяють чітко визначити об'єкт дослідження або оцінки, спростити розробку методології оцінки різних об'єктів нерухомого майна та різних секторів ринку нерухомості.
Для характеристики ринку нерухомості застосовують різні показники. Взагалі, у
Loading...

 
 

Цікаве