WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаЕкономічна теорія → Рентні відносини та особливості їх прояву в сучасній економіці - Курсова робота

Рентні відносини та особливості їх прояву в сучасній економіці - Курсова робота

використання та інше);
" аналіз даних про економічну ситуацію в регіоні, інвестиційний клімат, стан на регіональному та локальному ринках аналогічних об`єктів та тенденції їх еволюції;
" визначення найбільш ефективного використання об`єкту оцінки;
" вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;
" визначення варіантів оціночної вартості об`єкта оцінки за вибраними методичними підходами та прийняття остаточного значення оціночної вартості;
" узгодження результатів оцінки та висновку щодо оціночної вартості об`єкту оцінки;
" складання звіту про оцінку;
" подання висновку щодо оціночної вартості об`єкта оцінки на затвердження (у випадках, передбачених законодавством).
Визначення оціночної вартості здійснюється за обраними експертом методичними підходами, які ґрунтуються на:
" оцінці земельної ділянки за методиками, затвердженими Кабінетом Міністрів України;
" співставленні цін продажу (оренди) аналогічних об'єктів;
" капіталізації чистого доходу;
" врахуванні витрат на зведення будівель та споруд на земельній ділянці.
В основу визначення оціночної вартості земельних ділянок шляхом співставлення цін продажу аналогічних об'єктів покладаються ціни відповідних угод стосовно тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, в достатній мірі співпадають з ділянкою, що оцінюється. До факторів, що впливають на вартість, відносяться:
" правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розпоряджання земельною ділянкою, правових обтяжень та обмежень);
" умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж, продаж у зв'язку зі смертю власника вразі відсутності прямих спадкоємців, продаж при позбавленні власника права викупу застави та iн.);
" дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що пов'язано зі зміною ринкових умов - рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана), взаємодія попиту та пропозиції тощо);
" місце розташування (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природнокліматичних зонах, в населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів відносно основних центрів тяжіння);
" фізичні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки та її iнженерно-геологiчнi параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, проява небезпечних геологічних процесів, елементи інженерної підготовки та захисту території, характер та стан забудови);
" використання прилеглої території (фондомісткість, щільність населення, ступінь різноманітності місць прикладання праці та послуг, рівень інженерно-транспортного облаштування, якісний стан навколишнього середовища);
" встановлені вимоги до забудови та використання земельної ділянки (функціональне зонування, правила забудови та використання міських земель, технічні умови щодо їх освоєння, природоохоронні вимоги, вимоги щодо збереження пам'яток історії та архітектури).
При визначенні оціночної вартості земельної ділянки шляхом співставлення з аналогічними об'єктами передбачається співставлення продажів декількох об'єктів-аналогів, тому остаточна величина визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів. Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого доходу, застосовується за умов найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням існуючих зобов`язань та обмежень щодо її використання. За цим підходом оціночна вартість об`єкта оцінки визначається як відношення річного чистого доходу до ставки капіталізації. Ставка (норма) капіталізації визначається переважним співвідношенням між чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об'єктів земельної власності. В основу визначення оціночної вартості шляхом капіталізації чистого доходу покладаються чистий доход, який досягається протягом тривалого періоду внаслідок сільськогосподарського або лісогосподарського використання земельної ділянки чи надання земельної ділянки в оренду, та ставка капіталізації, яка визначається на основі цін угод стосовно аналогічних земельних ділянок та відповідного їм чистого доходу. Для забудованих ділянок ставка капіталізації визначається як в цілому для забудованої ділянки, так і окремо для землі і для будівель та споруд. Чистий доход від забудованої земельної ділянки, наданої в оренду, включає також і чистий доход від надання в оренду і будівель та споруд, які розташовані на ній. При цьому оціночна вартість землі визначається як різниця між чистим доходом від забудованої ділянки, капіталізованим за ставкою, яка визначена для забудованої ділянки, та вартістю будівель і споруд. Якщо використання земельної ділянки або її частки є нерентабельним, то за основу береться доход від ділянки-аналога за тривалий період. Витрати на утримання та експлуатацію забудованої земельної ділянки включають: відрахування на амортизацію; витрати на адміністративне управління; витрати власника; витрати на технічне обслуговування та ремонт та інше. Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на зведення будівель та споруд на земельній ділянці, використовується при оцінці забудованих земельних ділянок або забудова яких прогнозується при умові найбільш ефективного їх використання. За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим доходом від її використання) та усіма витратами на зведення будівель та споруд. В основу визначення оціночної вартості землі шляхом врахування витрат на зведення будівель та споруд, які розташовані на земельній ділянці, покладаються ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на місцевому ринку, та витрати, пов'язані із зведенням будівель та споруд на земельній ділянці. Вартість землі та вартість будинків, будівель і споруд складають оціночну вартість забудованої земельної ділянки. Витрати на зведення будівель і споруд складають вартість будівництва, включаючи прибуток забудовника та супутні будівництву витрати, зокрема, витрати на проектування та відведення земельної ділянки, управління будівництвом, державний нагляд, отримання дозволів, а також на фінансування, яке безпосередньо пов`язане з будівництвом. При визначенні оціночної вартості об'єкта оцінки враховуються платежі та відрахування, які встановлюються органами місцевого самоврядування на часткову участь у комплексній забудові населеного пункту, чи пов`язані з виконанням технічних умов освоєння та забудови земельної ділянки та інше. Висновок щодо оціночної вартості об'єкту оцінки базується на підставі порівняльного та причинно-наслідкового аналізу отриманих результатів оцінки за різними методичними підходами. Зміст звіту про проведення оцінки
Loading...

 
 

Цікаве