WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаЕкономіка (різне) → Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

Результат оцінки за даним методом буде носити об'єктивний характер при умові:

  • використання достатнього масиву даних про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення для розміщення та обслуговування об'єктів аналогічних за функцією використання з оцінюваною земельною ділянкою;

  • установлення залежності між цінами продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення та основними ціноутворювальними факторами (отримання методами регресійно-кореляційного аналізу емпіричної залежності вартості земельних ділянок від чисельності й статусу населеного пункту, площі земельної ділянки, віддаленості ділянки від основних містоутворювальних центрів - адміністративного центру, автовокзалу, залізничного вокзалу тощо).

Для розв'язання завдань, що стосуються опрацювання й аналізу інформації, застосовують методи математичної статистики. Ці методи дають змогу виявляти закономірності на фоні випадковостей, робити обґрунтовані висновки та прогнози, давати оцінки ймовірностей їхнього виконання або невиконання.

Найбільш достовірний результат за цим методом досягається при оцінці об'єктів конкретної функціональної групи, які характеризуються типовістю місця розташування, метричних параметрів, характеру забудови, інфраструктурної забезпеченості та інших ціноутворюючих факторів, що не враховуються в розрахункових формулах у вигляді поправочних коефіцієнтів.

Якщо об'єкт оцінки має нетипові умови розміщення, метричні характеристики, обмеження щодо використання, особливості забудови або інші кількісні чи якісні параметри, що істотно відрізняють його від середніх, найбільш типових для сукупності об'єктів даного типу характеристик, то результат, отриманий за порівняльно-аналітичним (статистичним) методом, підлягає наступному аналізу і корегуванню з урахуванням індивідуальних особливостей об'єкта.

Переважно експерти-оцінювачі під час підбору аналогів і внесення поправок керуються професійним досвідом та інтуїцією, що є свідомо суб'єктивним підходом. Залучення для опрацювання й аналізу даних про земельні ділянки-аналоги, які використовуються для зіставлення, сучасних статистичних методів дає змогу долати вплив суб'єктивізму оцінювача (у нашому випадку такий суб'єктивізм "нейтралізується" географією аналогів та значною кількістю незалежних земельно-оціночних фірм, які проводили оцінку земельних ділянок-аналогів).

Для застосування методичного підходу, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок за методом попарного порівняння Експерт допускає за можливе, використання інформації про ціни продажу (безконкурентного викупу) земельних ділянок (аналогічного функціонального призначення), що відбулись в населених пунктах області, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння.

Для застосування методичного підходу, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, слугують дані щодо вартості будівництва аналогічних будівель та споруд, що склались на ринку Вінницької області та дані збірників УПВВ.

Ціна продажу забудованої земельної ділянки в даному випадку визначається як капіталізований чистий дохід від забудованої земельної ділянки.

Враховуючи, наявну інформацію для проведення експертної грошової оцінки, вважаємо, що для встановлення ймовірної ціни продажу (безконкурентного викупу) земельної ділянки у власність, найбільш доцільно застосувати наступні методичні підходи, що базуються на:

  • зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок за порівняльно-аналітичним (статистичним) методом;

  • врахуванні витрат на земельні поліпшення.

5.2 Розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок

Для аналізу використовуємо інформацію отриману з інформаційних та рієлторських агентств регіону та власну базу даних про продаж (викуп) земельних ділянок аналогічного функціонального призначення. За основу визначення оцінної вартості земельної ділянки, шляхом зіставлення цін продажу подібних за функціональним використанням та характером забудови земельних ділянок беремо ціни пропозицій тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою співпадають з ділянкою, яка оцінюється.

Для успішного застосування даного методу у нашому конкретному випадку враховані наступні фактори:

  • наявність значної за обсягом та вірогідної бази даних про угоди купівлі-продажу з описом фізичних й економічних характеристик земельних ділянок, що брали участь у цих угодах ;

  • тип функціонального використання ділянки (у перелік включені тільки земельні ділянки аналогічні за функцією використання з оцінюваною земельною ділянкою);

  • площа земельної ділянки, що оцінюється ;

  • відстань об'єкту оцінювання від основних містоутворюючих центрів населеного пункту ;

  • існуючий рівень освоєності ділянок ;

  • існування методології розрахунку відповідних поправок до обраних аналогів

Ціна безконкурентного викупу конкретної земельної ділянки несільськогосподарського призначення (що цілком співпадає з умовами проведення експертної грошової оцінки оцінюваної земельної ділянки) розраховувалася за аналітичними (емпіричними) залежностями, установленими на основі сукупності угод купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, укладених в ході приватизації земель несільськогосподарського призначення суб'єктами підприємницької діяльності, які враховують сукупний вплив рентоутворюючих факторів на вартість земельної ділянки.

Провівши статистичний аналіз та математичну обробку бази даних з продажу (викупу) земельних ділянок несільськогосподарського призначення було порівняно подібні до оцінюваної за функціональним використанням та іншими ціноутворювальними факторами земельні ділянки. Врахувавши вищенаведене та локальні фактори розташування оцінюваної земельної ділянки, отримано наступні результати які наведено в таблиця 5.1.

Ділянки аналоги використані для порівняння

Таблиця 5.1.

№ пп.

Адреса

Площа, га

Дата продажу/пропозиції

Умови продажу

Функціональне призначення

Ціна продажу

За м2

1

м.Туль-чин

0,15

20.10.

2008

Пропозиція

вільна, попри дорогу (можливе подальше житлово-комерційне використання)

30300

20,2

2

м.Туль-чин

0,22

20.10.

2008

Пропозиція

вільна, попри дорогу (можливе подальше житлово-комерційне використання

25250

11,477

3

м.Туль-чин

0,21

20.10.

2008

Пропозиція

вільна, попри дорогу (можливе комерційне використання)

25250

12,024

4

м.Туль-чин

0,14

20.10.

2008

Пропозиція

під забудову, приватиз. можливе комерційне використання

42925

30,661

5

м.Туль-чин

0,82

20.10.

2008

Пропозиція

вільна, попри дорогу (можливе подальше комерційне використання

106050

12,933

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

  • правовий режим земельної ділянки;

  • умови продажу/пропозиції(вільний продаж, вимушений продаж);

  • дата реалізації;

  • місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, у населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних функціональних і економіко-планувальних зонах);

  • фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри, рівень облаштуваня та характер забудови земельної ділянки);

  • використання прилеглої території (фондомісткість, щільність населення, ступінь різноманітності місць прикладання праці та послуг, рівень інженерно-транспортного облаштування, стан довкілля);

  • існуючі вимоги до використаня та забудови земельної ділянки (функціональне зонування, правила використання та забудови земель населених пунктів, технічні умови щодо їх освоєння, природоохоронні вимоги, вимоги щодо збереження пам'яток історії та архітектури).

Loading...

 
 

Цікаве