WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаЕкономіка (різне) → Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

4.4. Методичний підхід, що базується наврахуванні витрат на земельні поліпшення

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

, ( 4.4)

де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення, грн.;

Цо - очікувана дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний дохід від її використання, грн.;

Вос - витрати на земельні поліпшення, грн.

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

При оцінці забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) чистий операційний дохід визначається на основі очікуваного доходу на ринку від оренди землі або забудованої земельної ділянки (земельних поліпшень) за умови її найбільш ефективного використання.

Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією земельної ділянки і її поліпшеннями, що склалися на ринку.

До операційних витрат в обов'язковому порядку включаються витрати на управління нерухомістю (якщо вони є), поточний ремонт, сплату земельного податку та інших податків на нерухомість.

До операційних витрат не включаються експлуатаційні витрати та податки, пов'язані з господарською діяльністю, що провадиться в межах земельної ділянки.

При оцінці забудованих земельних ділянок визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш ефективного використання.

Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством сум компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку забудовника.

При зіставленні цін продажу подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають: однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження, водойми); спільний район розташування; близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна).

На вартість забудованої земельної ділянки може впливати: правовий режим земельної ділянки; умови продажу та пов'язане з ним фінансування; дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових цін на нерухомість); особливості місця розташування; фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови; умови та обмеження щодо використання земельної ділянки.

Вартість землі у складі об'єктів нерухомості, що оцінюються на основі їх прибутковості (готелі, ресторани, автозаправні станції, комерціалізовані медично-оздоровчі та спортивні заклади тощо), визначається шляхом розподілу загальної суми ринкової вартості цих об'єктів між землею, будівлями та іншими матеріальними активами.

Вартість землі може бути від'ємною величиною у випадках, коли сума витрат на ліквідацію непридатних для використання будівель або екологічно небезпечних об'єктів, розміщених у їх межах, перевищує вартість забудованої земельної ділянки.

Остаточний висновок щодо вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами з урахуванням особливостей об`єкта оцінки та ступеню повноти та об`єктивності вихідної інформації.

4.5 Поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки

Даний методичний підхід базується на поєднанні методичних підходів. Пересічення підходів зіставлення цін продажу нерухомості та урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, дає нам метод співвіднесення. Пересічення доходного і затратного підходу, дає нам метод залишку землі та метод розподілення доходу. Для оцінки земельних ділянок із спеціалізованими об'єктами, (спеціалізованих), використовується метод розвитку, або як ще його називають (можливого використання) (в нашому випадку не використовується).

Методичний підхід співвіднесення, ґрунтується на принципі внеску, за яким вартість земельної ділянки вимірюється тією часткою, яку вона приносить у вартість об'єкта нерухомості в цілому, в залежності від ступеня господарської цінності земель (ситуаційного класу). Даний метод при оцінці земельної ділянки не використовувався.

Вартість земельної ділянки за методом розподілу доходу, визначається за формулою:

Црд = До - Дв х Скв /Скз, ( 4.5)

де Црд – вартість земельної ділянки, визначена шляхом розподілу доходу (у гривнях);

До – річний чистий дохід загальний (фактичний або очікуваний) (у гривнях);

Дв – дохід від покращень (будівель);

Скв – ставка капіталізації покращень (будівель);

Скз – ставка капіталізації землі(у вигляді десяткового дробу).

Даний метод при оцінці земельної ділянки не використовувався.

РОЗДІЛ 5 ВИЗНАЧЕННЯ ОЦІННОЇ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

5.1 Вибір та обґрунтування методичних підходів до визначення оцінної вартості

Аналіз ринку нерухомості у селі Тульчин свідчить, що найбільш розвинутими сегментами ринку, є:

  • ринок земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян і використовуються для розміщення та обслуговування житлових будинків і господарських споруд (присадибні ділянки), ведення садівництва та розміщення індивідуальних гаражів;

  • ринок продажу та оренди квартир;

  • ринок продажу та оренди нежитлових приміщень.

Наявність даних про ринок земельних ділянок, вільних від забудови та забудованих об'єктами виробничого призначення, дає змогу використати методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок за порівняльно-аналітичним (статистичним) методом.

У зв'язку з тим, що ринок купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення тільки формується та відсутні дані про ціни продажу на вторинному ринку, допускаємо за можливе, при визначенні оцінної вартості земельної ділянки за порівняльно-аналітичним (статистичним) методом, використання інформації про ціни продажу (безконкурентного викупу) земельних ділянок (аналогічного функціонального призначення), що відбулись в населених пунктах України та області з наступною статистичною обробкою вибірки методами кореляційно-регресійного аналізу.

Проведені дослідження, свідчать про стійку кореляційну залежність між цінами продажу земельних ділянок та:

  • чисельністю населення та статусу (рівня соціально-економічної значимості у загальнонаціональній системі розселення) населеного пункту;

  • типом функціонального використання, транспортною зручністю, екологічною якістю та соціальною привабливістю території;

  • віддаленістю земельної ділянки від основних містоформувальних центрів (адміністративно-господарського центру, автовокзалу, залізничного вокзалу тощо);

  • площею земельної ділянки;

  • грошовою (нормативною) оцінкою в межах населених пунктів (у відносному розумінні).

Порівняльно-аналітичний (статистичний) метод ґрунтується на загальних принципах оцінки з точки зору аналогів продажів (викупу). Його нормативно-вартісний та математичний апарат базується на результатах кореляційно-регресійного аналізу інформації (вибірки) про угоди купівлі-продажу земельних ділянок у населених пунктах України та Вінницької області, укладені у 2001-2007 роках у ході приватизації земель несільськогосподарського призначення суб'єктами підприємницької діяльності.

Loading...

 
 

Цікаве