WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаЕкономіка (різне) → Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

Таблиця 3.2 Залежність вартості земельних ділянок від пішохідних потоків різного функціонального призначення

Функціональне використання земельної ділянки

Залежність вартості земельних ділянок від пішохідних потоків різного функціонального призначення

Характеристика пішохідних потоків

Дуже добрі

Добрі

Задовільні

Під комерцію за кв м в грн

45,25

17,66

9,29

Під житло за кв м в грн

10,00

9

8

Ціни на земельні ділянки під житлову забудову, в основному формує вторинний ринок, а тому відбувався їх плавний ріст, що триває і по нині в залежності від подорожчання житла та кон'юктури ринку. На вартість землі комерційного призначення в районі, основний вплив має первинний ринок, так як на вторинному ринку земельні ділянки комерційного призначення ще продаються досить рідко.

Найвища вартість землі комерційного призначення в її центральній частині біля доріг з інтенсивним рухом пішоходів. На земельні ділянки, що виділяються під житлову забудову така залежність є дуже незначна. В даному випадку на їх вартість впливає більше наявність комунікацій, площі, оточення та інше.

Аналіз ефективного використання дозволяє визначити найбільш прибуткове і конкретне використання конкретної земельної ділянки в даних ринкових умовах, тобто використання об'єкту оцінки повинно бути фізично можливим, законодавчо дозволеним та економічно вигідним.

Аналіз ринку землі та розташованій на ній нерухомості, що склався в регіоні та районі місцерозташування ділянки, зокрема, встановлене функціональне зонування, існуючі вимоги щодо забудови земельної ділянки, конструктивні особливості розташованих будівель, їх оснащення інженерними комунікаціями та спеціалізованим обладнанням, дозволяє зробити висновок, що можливим найбільш ефективним буде використання земельної ділянки для комерційного використання.

РОЗДІЛ 4 МЕТОДИЧНІ ПІДХОДИ ЕКСПЕРНТНОЇ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

4.1 Загальні принципи

У відповідності з міжнародними стандартами оцінки для визначенню вартості земельної власності використовуються три загальновизнаних підходи:

порівняльний;

витратний;

дохідний.

Всі вони базуються на принципах кон'юнктури ринку, найефективнішого використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі.

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місця розташування, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, - які забезпечують власникові землі (землекористувачу) одержання додаткового доходу – земельної ренти. Саме за можливість отримання цього доходу і справляється плата при передачі земельної ділянки у власність.

Вартість земельної ділянки відповідно до діючого Земельного кодексу визначається на підставі експертної грошової оцінки.

Відповідно до "Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок", затвердженої постановою КМУ від 11.10.2002р. №1531 й Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 09 січня 2003 р. №2 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 23 травня 2003 року за №396/7717об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами [27]. При цьому земельна ділянка розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання. Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку), або іншого виду вартості обєкта оцінки, за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

Загальновизнаними в практиці консалтингу і закріпленими в чинній в Україні нормативно-законодавчій базі методичними підходами визначення вартості земельних ділянок є :

- капіталізація чистого доходу від використання земельної ділянки;

- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

- урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці.

- поєднання декілька методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Кожний із зазначених вище методів приводить до одержання певних цінових характеристик земельної ділянки. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити переваги і недоліки вказаних методів та встановити остаточну вартість на основі даних того чи іншого .

4.2 Методичний підхід, що базується накапіталізації чистого операційного доходу

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного доходу до ставки капіталізації за формулою:

, ( 4.1)

де Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації, грн.;

До – чистий операційний дохід, грн.;

Ск - ставка капіталізації, %.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

, ( 4.2)

де Цкн - вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації, грн.;

Доі – очікуваний чистий операційний дохід за і-й рік, грн.;

Р – поточна вартість реверсії, грн.;

t – період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного доходу.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

4.3 Методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Метод базується на аналізі даних про фактичні продажі аналогічних земельних ділянок. Він вказує, що покупець не заплатить за ділянку суму більшу, ніж вартість відомої йому аналогічної ділянки.

При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

, ( 4.3)

де Цза – скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки, грн.;

Ца – фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки, грн.;

m - кількість факторів порівняння;

Цаj - різниця (поправка) у ціні (+, -) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

Loading...

 
 

Цікаве