WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаЕкономіка (різне) → Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

Фотографії загального вигляду наведені в додатку.

3. ПРИНЦИПИ оцінки ТА МАРКЕТИНГОВИЙ АНАЛІЗ РИНКУ РЕГІОНУ

3.1 Основні принципи оцінки

Основою оцінки є єдиний набір оціночних принципів. В основу останніх покладені моделі економічної поведінки людей, що мали справу з нерухомістю.

Оцінка вартості майна, виконується на підставі дотримання наступних основних принципів:

- принципу найбільш ефективного використання;

  • принципу корисності;

  • принципу заміщення;

  • принципу очікування;

  • принципу доданої продуктивності;

  • принципу внеску (граничної продуктивності і внеску);

  • принципу попиту і пропонування.

Принцип найкращого та найбільш ефективного використання полягає у тому, що ринкова вартість земельної ділянки визначається її найбільш ефективним використанням. При цьому під найбільш ефективним використанням розуміється розумно виправдане ймовірне використання, що є фізично можливим, юридично дозволеним та економічно доцільним, в результаті якого вартість майна буде максимальною у порівнянні з вартістю, яка виходить з інших можливих варіантів його використання. Визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки ґрунтується на аналізі ринку нерухомості, що склався в районі розташування земельної ділянки, і передбачає встановлення можливих варіантів використання земельної ділянки, що оцінюється.

Принцип заміщення полягає в тому, що покупець, який діє розсудливо та компетентно на ринку, не заплатить за земельну ділянку, суму більшої мінімальної ціни об'єктів аналогічної корисності, що продаються на ринку.

Принцип попиту і пропонуванняполягає в тому, що вартість земельної ділянки визначається взаємодією між пропозицією (кількістю земельних ділянок, що пропонуютьсяза визначеними цінами) та попитом (кількістю земельних ділянок, що можуть бути придбаними на ринку за визначеними цінами)

Принцип корисності ґрунтується на тому факті, що земельна ділянка має вартість тільки у випадках, якщо вона здатна задовольнити потреби потенційного власника (користувача) і необхідна йому для реалізації певної економічної функції, протягом даного часу та за даних соціально-економічних умов.

Принцип очікування передбачає, що вартість земельної ділянки визначається розміром чистого доходу від володіння нею, включаючи чистий дохід від його можливого перепродажу та інших вигод.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає, що вартість окремого складового компоненту об'єкту, вимірюється як його внесок у вартість цього об'єкта як цілого, або як сума, на яку вартість об'єкта зменшиться, у разі відсутності такого компонента.

Оцінка земельних ділянок проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки визначається метою оцінки, та сферою застосування її результатів.

Враховуючи мету з якою проводиться оцінка оцінювачами застосована база оцінки, що відповідає ринковій вартості.

Використання ринкової вартості як бази оцінки під час укладення договору на проведення оцінки даного об'єкту обумовлене відповідністю угоди, згідно з якою проводиться оцінка та змісту поняття ринкової вартості. При цьому умови такої угоди не передбачають будь-які додаткові обмеження або вимоги, що впливають на майбутню економічну вигоду від використання покупцем об'єкта оцінки.

При визначенні ринкової вартості враховувалось найбільш ефективне використання об'єкта оцінки.

3.2 Ринок нерухомості

Найкраще динаміку цін на нерухомість, можна побачити розглянувши житловий сектор, який є своєрідним локомотивом цін на всю нерухомість.

По даним, Комітету по аналізу ринку Асоціації спеціалістів по нерухомості (рієлторів) України щороку, починаючи з 2003 р., вартість житла в регіоні зростала на 30-33%, а за останній рік вартість житла в регіоні понизилась.

В першому кварталі цього року суттєвого подорожчання цін на житлову нерухомість в регіоні не відбулося. Найбільший ріст цін наблюдався в сегментах оренди торгових площ і при продажу земельних ділянок.

На первинному ринку в м. Вінниця, вартість квадратного метра однокімнатних та двохкімнатних квартир в середньому становить ( з $700 за квадратний метр в січні 2008 року до $715 за квадратний метр на кінець березня), в центральних районах ріст на рівні 4% ( с $750 до $780).

Дещо більший ріст цін відбувся на вартість трьохкімнатного житла в нових домах в середньому на 4% (с $685 до $715), в центрі – на 8,3% (с $720 до $780).

Таж динаміка росту цін спостерігалася і на вторинному ринку житла в місті.

Не відбулося великих змін і на ринку оренди житла. Однокімнатну квартиру можна орендувати в середньому за 400 гривень в місяць, в центрі – за 400 гривень, в нецентральних районах – за 350 гривень. Оренда двокімнатного житла коштує в середньому 425 гривень в місяць, в центрі – 450, в нецентральних районах – 400 гривень; трьохкімнатного - в середньому по місту – 500 гривень в місяць, в центрі – 550 гривень, в нецентральних районах – 475 гривень.

Середня ціна квартир на первинному ринку житла у м. Тульчин коливається від 400 до 650 $ за 1 м2.(сирець). На вторинному ринку 1 м2 нерухомості у спальному районі міста становить - від 450 до 700 $.

Ринок нежитлової нерухомості

Не житлова нерухомість поділяється на декілька сегментів:

  • Промислово-виробнича (великі підприємства);

  • складська;

  • офіси;

  • торгова нерухомість від бутиків до великих універмагів.

До неї відносяться також об'єкти ресторанного і громадського харчування, підприємства побутового обслуговування (хімчистки, перукарні, аптеки і т.п.).

Ринок землі в регіоні та м. Тульчин

Формування ринкових земельних відносин вступило в якісно нову фазу. Як відомо, останні роки характеризувались поступовим впровадженням ринкових методів управління територіальним розвитком, які функціонували поряд з адміністративними важелями. Після прийняття відповідних Указів колишнього президента Україні щодо приватизації та розвитку ринку землі в останні роки ринкові процеси значно активізувалися. Розвиток ринків землі в населених пунктах є чи не найважливішим засобом поліпшення їх економічного становища та залучення інвестицій в розбудову міст. Це підтверджується зростанням темпів їх реконструкції та нового будівництва. Під час реконструкції та відчуження нерухомості, як правило, відбувається зміна її функціонального призначення на більш прибутковий вид використання земельної ділянки.

В центральних районах житлові функції приміщень перших поверхів забудови, орієнтованої на магістральні вулиці, під час купівлі-продажу та ремонту змінюються на комерційні, офісні тощо. Зростає попит на оренду земель для здійснення підприємницької діяльності.

При приватизації підприємств, створенні акціонерних товариств поширеною є практика реконструкції виробничих споруд і земельних ділянок на промислових та комунально-складських територіях під організацію ярмарків, виставкових центрів, супермаркетів, комплексів оптової торгівлі з відповідною зміною виду використання земельної ділянки.

На приміських територіях здійснено розпаювання земель, приватизовані земельні ділянки для зведення котеджів, дачного і житлового будівництва, яке практично залишилось

Об'єктами ринку земель несільськогосподарського призначення є:

- земельні ділянки, що перебувають в державній та комунальній власності;

- земельні ділянки, які перебувають у приватній власності

Ринок землі в районі — це стосунки переважно між фізичними особами, які мають землю у своїй приватній власності і можуть її продавати.

Цивілізованим ринком ми вважаємо ринок, на якому продавці та покупці товару вдаються до торгових операцій лише з міркувань економічного характеру, ціни товару є справедливими для обох сторін, а можливість шахрайства виключена.

Вартість землі різного функціонального використання наведена в

таблиці 3.1.

Таблиця 3.1 Вартість землі різного функціонального використання

Функціональне використання земельної ділянки

Залежність вартості кв м землі різного функціонального використання по роках

Період

2003-2004

2005-2006

2005-2006

2009

Під комерцію за кв м в $

16,0

20-22

20-22

18

Під житло за кв м в $

4,0

10

10

10-12

Відповідно, станом на дату оцінки, середня ціна продажу за соту земельної ділянки комерційного використання – становить в межах від $500 (в невеликих віддалених від району селах) до $700 (з комунікаціями у центрі населеного пункту, розташованих недалеко районного центру). Загалом ціна від центру до околиці меншає, та в кожній окремій зоні є свої відмінності. Найбільшу вартість одного квадратного метра землі (до $10) мають невелик земельні ділянки, з перспективним місцерозташуванням з виходом на центральну вулицю. Хоча і це ще не межа. З відновленням земельних аукціонів ми передбачаємо ріст цін на земельні ділянки в районі. Залежність вартості земельних ділянок від пішохідних потоків різного функціонального призначення показана в таблиці 3.3.

Loading...

 
 

Цікаве