WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаЕкономіка (різне) → Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

- фінансове обслуговування земельних поліпшень, згідно проведеного маркетингу ринку, як правило становить 8-12%. Враховуючи місцерозташування об'єкта, ризики зв'язані з будівельно-монтажними роботами, приймаємо середнє значення -10% від їх вартості, інформація ДП "Райбуд"; ;

- витрати на менеджмент приймаються на рівні 1%, (інформація ДП "Райбуд");

- витрати на маркетинг та рекламу приймаються на рівні 1% ;

Розрахунки вартості земельної ділянки, отриманої методичним підло-дом, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення наведена в таблиці 5.9.

Таблиця 5.9 Розрахунок вартість земельної ділянки методичним підходом

Показник

Величина

1

2

Площа земельної ділянки, кв.м.

1314,0

Площа земельної ділянки під будівлями і спорудами, кв.м.

667,0

Площа земельної ділянки під проїздами, проходами,та площадками, кв.м.

667,0

З-на площа оцінюваної земельної ділянки

1314,0

З-на площа приміщень та навісу

683,5

Орендна плата за 1 м. кв.

24,80

Потенційний річний валовий дохід(мінус ПДВ)

169 508,00 грн.

Можливі втрати від незайнятості приміщень та несплати орендної плати

9417,11

Ефективний валовий дохід

160 090,9 грн.

Щорічні експлуатаційні витрати, грн.

17159,67

земельний податок

29,95

управлінські витрати 3%

4802,73

експлуатаційні витрати та поточний р-т, або відрахування у фонд заміщення до 1,2% на рік на рівні норми амортвідрахувань

2721,55

охорона 3 %

4802,73

інші витрати, грн. 3%

4802,73

Чистий операційний дохід

142931,22

Ставка капіталазації загальна

19,88%

в тому числі

базова ставка (прийнята по середній ставці по депозитах у ВКВ)

9,11%

премія за додатковий ризик, r1

3,75%

премія за ліквідність, r2

2,50%

премія за інвестиційний менежмент, r3

2,50%

норма повернення капіталу, 1/n

2,02%

Вартість забудованої земельної ділянки

718 832,17 грн.

Витрати на земельні поліпшення

677 615,6 грн

в тому числі:

витрати на будівництво

497 352,67 грн.

витрати на проектування

11 741 грн.

прибуток забудовника або середній рівень віддачі на вкладений капітал, що в нашому випадку рівний ставці капіталізації

98 892,66 грн.

місцеві збори (згідно закону про планування території, витрати на облаштування доріг від 2-18%)

9 947,05 грн.

фінансове обслуговування (10%)

49 735 грн.

менеджмент (1%)

4 974 грн.

меркетинг, реклама (1%)

4 974 грн.

Вартість земельної ділянки

41 217,00 грн.

Вартість на один квадратний метр, грн.

31,37 грн.

Висновок: вартість земельної ділянки, отримана методичним підходом що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення становить 41217 грн., без ПДВ, в тому числі за 1 м2 – 31,37 грн.

5.8 Угодження результатів отриманих різними методичними підходами

Для визначення вартості земельних ділянок існує можливість застосування таких методичних підходів:

  • капіталізація чистого доходу від використання земельної ділянки;

  • зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

  • урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці.

  • поєднання декілька методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Кожний із зазначених вище методів приводить до одержання певних цінових характеристик земельної ділянки. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити переваги і недоліки вказаних методів та встановити остаточну вартість на основі даних того чи іншого методу, які, на думку експерта, є найбільш надійними.

Враховуючи мету оцінки та наявність інформації по об'єкту оцінки, в даному звіті використані такі методичні підходи як:

- методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок;

Вартість земельної ділянки отримана даним підходом, становить 40 957 (сорок тисяч дев'ятсот п'ятдесят сім) грн., без ПДВ, в тому числі за кв.м. 31,17 грн., без ПДВ

- методичний підхід, що базується на урахуванні витрат на земельні покращення;

Вартість земельної ділянки отримана даним підходом, становить 41 217 (сорок одна тисяча двісті сімнадцять) грн., без ПДВ в тому числі за кв.м. 31,37 грн., без ПДВ

Методичний підхід, шо враховує витрати на земельні поліпшення, базується на припущенні, що чинники виробництва (земельна ділянка і покращення), рівною мірою беруть участь як у створенні доходу, так і створенні вартості. При цьому дохід, який отримали від земельної ділянки, є надлишковим доходом, який створюється після вирахування доходів на капітал і працю.

Методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок базується на аналізі даних про фактичні продажі аналогічних земельних ділянок. Він вказує, що покупець не заплатить за ділянку суму більшу, ніж вартість відомої йому аналогічної ділянки.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється. Кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значення (без урахування найбільшого та найменшого значення) або найбільш поширене значення серед одержаних результатів.

Найбільш точну вартість дає метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок.

Проте, враховуючи вище наведене, аналізуючи ринок землі та нерухомості в м. Тульчин, в Тульчинському районі, та по Буковині в цілому, спираючись на проведені розрахунки, виходячи із принципу "розумної обережності", оцінювачі прийшли до висновку, що найвірогіднішу ціну, за яку земельна ділянка може бути продана у власність, відображає вартість, визначена методичним підходом, що базується на урахуванні витрат на земельні покращення.

Отже, ринкова вартість (імовірна ціна продажу на ринку) земельної ділянки несільськогосподарського призначення, площею 0,01314га, розташованої за адресою: вул. Ринкова, буд. №15 м. Тульчин, Вінницької області , яка підлягає продажу, для комерційного використання (магазин) шляхом викупу визначена на підставі методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, станом на 31 березня 2009 року, становить:

41 217 (сорок одна тисяча двісті сімнадцять) грн., без ПДВ

за кв.м. 31,37 грн., без ПДВ

6 ЕКОНОМІКА І ОРГАНІЗАЦІЯ РОБІТ

6.1 Організаційна структура управління виробництвом

Організація виробництва представляє собою сукупність методів, що забезпечують найбільш доцільне поєднання і використання у просторі і часі засобів праці, предметів праці і самої праці з метою найкращого використання встановлених планових завдань.

Організаційна робота в ТОВ "Геоінформ" ведеться по всіх напрямках, основними з яких є організація управління, загальна організація виробництва, організація матеріально-технічного спорядження, організація контролю та прийому робіт.

Організаційна структура управління будується по лінійно-функціональному принципу.

6.2 Склад робіт з оцінки

6.2.1. Проведення _ експертної грошової оцінки складається з таких етапів

- обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі;

- визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди;

- складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку;

- збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки;

- визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки;

Loading...

 
 

Цікаве