WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаЕкономіка (різне) → Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

Розрахункова орендна ставка кв м приміщень виробничо-складського призначення, становить 24,8 грн.

5.5 Розрахунок чистого операційного доходу

Для визначення вартості відповідного об`єкта, оцінювачами складається реконструйований звіт про доходи і витрати, метою якого є отримання чистого операційного доходу. Нижче перераховується опис статей звіту у відповідні послідовності.

Потенційний валовий дохід — це дохід, який приносить нерухомість при 100% завантаженості площ, призначених для здачі в оренду, до відрахування експлуатаційних витрат. Можливі втрати від вакансій і недобору платежів.

Ефективний валовий дохід — це потенційний валовий дохід, зменшений на вакансії, недобір платежів та інші доходи.

Витрати від недозавантаження визначаються як відсоток від валового доходу, виходячи із поточної ситуації на ринку нерухомості. Розрахунок коефіцієнта недозавантаження проводиться за наступною формулою:

Кнд= Оп х Тс/Nа, ( 5.8)

де: Оп — середня оборотність приміщень(відсоток приміщень, по яких на протязі року переукладають договори оренди);

Тс — середній період, на протязі якого приміщення вільне;

Nа — кількість орендних періодів за рік.

Для приміщень, аналогічним приміщенням об'єкту оцінки, середньострокові договори оренди тривають до 6 років; маркетинговий період на місцевому ринку складає від 1- х до 3 місяців; середня оборотність – 100%, кількість орендних періодів за рік – 1.

Кнд = 1 Х (2.0 / 36) / 1 = 0,0556 ( 5.9)

Операційні витрати — це періодичні щорічні витрати на утримання нерухомості, які безпосередньо пов`язані з отриманням дійсного валового доходу. Вони складаються із постійних та змінних витрат, а також витрат по формуванню фонду заміщення, які ми виділимо окремою статтею.

Постійні операційні витрати не залежать від коефіцієнта недозавантаження площ і включають податки на землю, страхові відрахування, деякі елементи змінних витрат, які фактично є постійними.

Змінні операційні витрати — це періодичні щорічні витрати, величина яких залежить від завантаження площ. До найбільш типових змінних витрат належать:

  • комунальні;

  • на поточні ремонти;

  • заробітна плата обслуговуючого персоналу;

  • на пожежну охорону і забезпечення безпеки;

  • на рекламу і укладення орендних угод;

  • на консультації і юридичне обслуговування;

  • на управління.

Згідно Закону України "Про плату за землю", ставка земельного податку встановлюється в розмірі одного відсотка від грошової оцінки земельної ділянки.

Витрати на управління враховуються незалежно від того, хто керує об`єктом — власник або найманий керуючий. Витрати на управління, враховуючи розміри об'єкта оцінки беремо у відсотках від ефективного валового доходу і по ринкових даних вони знаходяться в межах 5% в рік. В нашому випадку дані витрати для розрахунку приймаємо в розмірі 3 %.

До інших операційних витрат були віднесені витрати по страхуванню та утриманню приміщень, забезпеченістю всіх вимог пожежної та санітарної безпеки. На думку оцінювачів, враховуючи розміри об'єкта оцінки, величина цих витрат буде становити в межах 3% від ефективного валового доходу в рік.

Резерви на заміщення необхідні, оскільки власнику чи балансоутримувачу необхідно проводити заміну елементів будинків, вузлів і обладнання, термін життя яких коротший, чим термін економічного життя будівлі. Ці зміни вимагають значних одночасних грошових витрат. Стабілізація подібних витрат здійснюється через створення фонду заміщення. Згідно Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств", витрати на поточний та капітальний ремонти протягом року можуть становити на рівні амортизаційних відрахувань. Тобто, відрахування у фонд заміщення будуть становити в розмірі 1,7%. Для розрахунків прийнято середнє значення 1,7 % в рік від ефективного валового доходу.

5.6 Розрахунок ставки капіталізації

Існує декілька методів розрахунку вибору ставки капіталізації. В світовій практиці оцінки для визначення ставки капіталізації використовуються три основні методи: метод прямого співставлення; метод порівняння якісних характеристик; метод сумування (кумулятивної побудови).

В нашому випадку ставку капіталізації визначаємо методом сумування (кумулятивної побудови) шляхом сумування всіх діючих факторів, ступінь впливу яких попередньо оцінений і передбачає збільшення "безпечної" ставки на величину, яка відображає всі фактори ризику.

Безризикову ставку приймаємо на рівні середньої ставки по валютним депозитам для юридичних осіб по найбільших та надійних банках нашого регіону , яка складає 9%.

Премія за додатковий ризик

Дана премія розглядається нами, як втрата доходу у випадку дострокового розірвання договору оренди до укладення нового договору з типовим орендарем.

Вірогідний діапазон премії відповідає типовому діапазону премій за ризик 05%.

За даними агентства нерухомого майна м. Тульчин, для приміщень, аналогічних приміщенням об'єкту оцінки, з урахування їх місце розташування, типовий ризик, який закладається на непередбачену зміну орендаря, становить в межах 8 - 10 місяців протягом календарного року (в нашому випадку приймаємо 9 місяців).

Відповідно, середня величина премії за ризик становить:

(9 / 12) 5% = 3,33 % ( 5.10)

Премія за ліквідність

Одним з основних чинників, який впливає на ліквідність об'єкту оцінки є його фіксоване місце розташування. Через це, ймовірність впливу зміни ситуації в окремому регіоні (населеному пункті, районі міста) на інвестицію в нерухомість неможливо усунути за допомогою її переміщення в інший регіон (населений пункт, район міста). Саме тому, аналогічна нерухомість в різних регіонах може мати різні інвестиційні характеристики.

За даними агентства нерухомого майна т.д. в м. Тульчин, з урахуванням наведених вище факторів, термін реалізації приміщень об'єкту оцінки становить в межах 5 - 7 місяців (в нашому випадку приймаємо 6 місяців).

Відповідно, середня величина премії за ризик становить:

(6 / 12) 5% = 2,5% ( 5.11)

Ризик інвестиційного менеджменту

На нашу думку, всі об'єкти нерухомості можна умовно класифікувати за складністю прийняття по них інвестиційних рішень, як об'єкти, які вимагають значні, середні та незначні зусилля по інвестиційному менеджменту. Кожній групі повинен відповідати рівень премії за ризик, з урахуванням імовірного діапазону для цієї поправки 15%.

По рівню складності інвестиційного менеджменту, об'єкти оцінки відносяться до другої – третьої групи, якій відповідає середній рівень премії за ризик. Величина даної премії відповідає її середньому значенню, враховуючи особливості об'єкта оцінки. Приймаємо 2,5 %.

Норма повернення капіталу

Залишковий строк економічного життя прийнятий 84роки.

Таким чином, норма повернення капіталу становить 1/49,4=2,02%

Розрахунок ставки капіталізації для оцінювальних приміщень наведений в таблиці 5.8:

Таблиця 5.8 Розрахунок ставки капіталізації

Характеристики

Параме-три

Ставка капіталізації загальна

19,88%

у тому числі :

безризикова базова ставка (http://www.bin.com.ua)

9,11%

премія за додатковий ризик, r1

3,75%

премія за ліквідність, r2

2,50%

премія за інвестиційний менеджмент, r3

2,50%

норма повернення капіталу, 1/n

2,02%

5.7.Розрахунок чистого операційного доходу і витрат повязаних з будівництвом та обслуговуванням будівель

До витрат на земельні поліпшення відносяться:

- витрати на проектування ( для нашого регіону по приватних архітекторах дані витрати становлять 2,5 Євро за 1 м2 проектованої площі і складають в нашому випадку 2,5*967,9= 6,327145*2,5*967,9=7 243 грн.,

- прибуток забудовника або середній рівень віддачі на вкладений капітал, що в нашому випадку рівний ставці капіталізації, і складає 19,88 % від витратів на будівництво, інформація ДП "Райбуд";

Loading...

 
 

Цікаве