WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаЕкономіка (різне) → Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

Висновок : залишкова вартість заміщення існуючих будівель та споруд, розташованих на оцінюваній земельній ділянці, становить 514 389грн. без ПДВ

5.4 Визначення розміру орендної ставки

Підхід з точки зору доходу заснований на теорії, основним постулатом якої є той факт, що вартість нерухомості, яка приносить дохід, визначається доходами, які вона принесе своєму власнику в майбутньому.

Метод капіталізації доходу заснований на принципі очікування. Даний принцип стверджує, що типовий інвестор або покупець, купує нерухомість в очікуванні майбутніх доходів або вигод. Іншими словами, вартість об'єкту може бути визначена як його спроможність приносити дохід в майбутньому.

Вихідними даними для цього методу оцінки є умови здавання об'єкту в оренду після його повної реконструкції та отримання потенційного валового доходу (ВД). Рівень ринкової орендної ставки за користування об'єктом залежить від функціонального призначення будівлі, її місця розташування, технічного стану та інших умов.

Для розрахунку, за основу приймаємо максимально можливе значення орендних ставок, що склалися сьогодні на ринку в регіоні (в залежності від конструктивних особливостей приміщень) і відкоригуємо його відносно оцінюваного об`єкта.

Враховуючи місце розташування об'єкта оцінки, технічні характеристики та стан приміщень, конструктивні особливості і функціональне призначення та поправки у відсотках (розрахунок наведений в таблиці), визначаємо максимально-можливу вартість орендної ставки для об'єктів оцінки.

Ринкова ставка орендної плати за користування приміщеннями згідно проведеного маркетингу та опитування, зокрема агентства нерухомості "Мрія", "Вінниця" та місцеві видання, коливається від 3 до 7 $ за м2 в залежності від призначення нерухомості, місце розташування, технічного стану та обробки приміщень, про що свідчать опитування орендарів та аналіз пропозицій оренди. Вагомим фактором, що впливає на вартість оренди 1 м2 приміщень є величина площі, що здається в оренду. Чим більша загальна площа здається одному орендарю, тим вартість оренди 1 м2 зменшується.

В підтвердження вищенаведеної інформації, нами проведені відповідні розрахунки.

За результатами проведених досліджень виявлено тісний зв'язок між величиною ринкової орендної плати і вартістю земельної ділянки.

Для визначення розміру орендної плати використовується нелінійна залежність між величинами орендних ставок аналогів і базовою вартістю земельних ділянок, на яких ці аналоги розташовані. Залежність характеризується рівнянням

К = (Цо / Ца)n , ( 5.7)

де Цо – величина орендної ставки об'єкта оцінки в, грн.;

Ца – величина орендної ставки відомого аналога в, грн.;

n – чинник масштабу або коефіцієнт "гальмування ціни", класичний показник, значення якого дорівнює 0,6 (так званий коефіцієнт Чілтона).

Це рівняння припускає, що існує нелінійна залежність між величинами орендних ставок і вартістю земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти.

Для розрахунку використовуємо дані про орендні ставки, що склалися на дату оцінки в м. Тульчин і коригуємо їх відносно місця розташування об'єкта оцінки.

Розрахунок розрахункової орендної ставки наведений у таблиці 5.7.

Таблиця 5.7 Розрахунок розрахункової орендної ставки

Таблиця коригування

Об'єкт оцінки

1

2

3

4

5

1

2

3

4

5

6

7

Функціональне використання

Комерція

Комерція

Комерція

Комерція

Комерція

Комерція

Адреса

м. Тульчин, вул. Ринкова,15

вул С.Стрільців

вул.Пекарська

вул. Ринок 21/5

вул.Грушевського

пл.Шевченка

Ціна пропозиції за 1м кв. грн.

54,54

80,8

75,8

98,5

50,5

Поправка на ціну пропозиції

-5

-5

-5

-5

-5

Відкорегована ціна. грн.

51,81

76,76

71,96

93,55

47,98

Відкорегована ціна. грн.

54,19

80,28

75,26

97,84

50,17

№ економіко -планувальної зони

14

2

4

7

11

ставка 1 м.кв. зони Ц, грн.

22,79

81,93

136,78

136,78

137,78

136,78

Коеф.кориг. На розташування, (Ц О / Ц А)п, разів

0,46

0,34

0,34

0,34

0,34

Відкорегована орендна ставка 1м.кв.. грн.

25,15

27,39

25,68

33,24

17,12

Відкорегована ціна. грн.

25,15

27,39

25,68

33,24

17,12

Пішохідні потоки

Добрі

Добрі

Підвищені

Підвищені

Підвищені

Підвищені

Поправка на пішохідні потоки

0

-10

-10

-10

-10

Відкорегована ціна. грн.

25,15

24,65

23,11

29,91

15,41

Поверх

перший

перший

перший

перший

перший

перший

Поправка на поверх

1

1

1

1

1

Відкорегована ціна. грн.

25,15

24,65

23,11

29,91

15,41

1

2

3

4

5

6

7

Функціональне використання

комерційне призначення

комерційне призначення

комерційне призначення

комерційне призначення

комерційне призначення

комерційне призначення

Поправка на функціональне використання %

0

0

0

0

0

Відкорегована ціна. грн.

25,15

24,65

23,11

29,91

15,41

Електропостачання, газопостачання, водопостачання, атономне опалення (котел), каналізація

Всі необхідні та характерні для даного населеного пункту комунікації

Всі необхідні та характерні для даного населеного пункту комунікації

Всі необхідні та характерні для даного населеного пункту комунікації

Всі необхідні та характерні для даного населеного пункту комунікації

Всі необхідні та характерні для даного населеного пункту комунікації

Всі необхідні та характерні для даного населеного пункту комунікації

Поправка на інженерні мережі %

0

0

0

0

0

Відкорегована ціна. грн.

25,15

24,65

23,11

29,91

15,41

Група капітальності

ІІ

ІІ

ІІ

ІІ

ІІ

ІІ

Поправки на групу капітальності

1

1

1

1

1

Відкорегована ціна. грн.

25,15

24,65

23,11

29,91

15,41

Стан

Добрий та Задовільний

Після суч. ремонту. Добрий

Без ремонту, задовільний

Побілка . Добрий

Після суч. ремонту. Добрий

Побілка . Добрий

Поправка на стан об'єкта

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

Відкорегована ціна. грн.

25,15

24,65

23,11

29,91

15,41

Медіанне значення

24,7

Loading...

 
 

Цікаве