WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаЕкономіка (різне) → Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької області - Дипломна робота

5.3 Розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за методичним підходом, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення

За цим підходом вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої земельної ділянки або капіталізованим чистим річним доходом від її використання та всіма витратами на спорудження покращень.

Оцінювана забудована ділянка і об'єкти можуть розцінюватися як джерела самостійного прибутку, врахувавши витрати, які поніс власник на таке будівництво.

Розрахунок витрат на покращення земельної ділянки проводимо з врахуванням ринкових даних вартості умовної забудови земельної ділянки, виходимо із припущення, що фактично запроектовані зведені та реконструйовані будівлі відповідають принципу найкращого та найефективнішого використання оцінюваної земельної ділянки. Інформація про конструктивні особливості будівель та їх будівельно-технічні параметри наведені вище.

5.3.1 Розрахунок вартості існуючих будівель витратним підходом

Фізичний знос з'являється на основі результату експлуатації приміщення, яке приводить до появи дефектів та пошкоджень, тобто до часткової чи повної втрати елементами будинку своїх початкових технічних характеристик.

Фізичний знос визначається на основі результатів огляду стану конструктивних елементів будинку .

"Зважений" процент зносу окремих елементів будівлі чи споруди у складі об'єкту визначаємо за формулою:

F(і) = f(і) х 1(і)/100, ( 5.1)

де - Fі - "зважений" процент зносу окремого елементу споруди (будівлі);

fі - процент зносу конструктивного елементу споруди (будівлі);

1і - вага (%) конкретного конструктивного елементу в складі споруди (будівлі).

Сума "зважених" процентів зносу окремих елементів споруди (будівлі) дає розмір загального фізичного зносу споруди (будівлі):

Ф(б) = F(і) ( 5.2)

Кпфз = (1-Фі) / 100 - коефіцієнт придатності споруди (будівлі) по фізичному зносу.

Середньозважені фізичні зноси конструктивних елементів об'єктів оцінки наведені в таблиці 5.3

Таблиця 5.3 Розрахунок фізичного зносу будівлі

Елементи будівлі

Питома вага

Характеристика зносу

% зносу

Середньозв. знос

1

2

3

4

5

6

1

Фундамент

6

Тріщини у цоколі та під вікнами, сліди вогкості на поверхні

15

0,9

2

Стіни

22

Окремі дрібні тріщини та вибоїни, місцями вивітрювання розчину зі швів

15

3,3

3

Перекриття

14

Тріщини у швах між плитами, незначне зміщення плит

15

2,1

4

Дах і покрівля

5

Часткове викривлення металевих жолобів, послаблення кріплення окремих метало черепиці до об решітки

20

1

5

Підлога

3

Окремі дрібні вибоїни і волосяні тріщини, стирання поверхні в місцях ходіння

15

0,75

1

2

3

4

5

6

6

Двері та вікна

9

Дрібні тріщини в місцях примикання коробок до стін

15

1,35

7

Оздоблення

4

Потемніння фарби на оздоблюючи матеріалах

15

0,60

8

Внутішні санітарно - технічні та електротехнічні пристрої

28

Послаблення кріплень електроприборів, част-кове пошкодження ізоляції магістральних мереж

15

4,2

9

Інші роботи

9

Здимання і нерівномір-на усадка відмостки, та плитки навколо та перед магазином

15

1,35

Всього

100

-

15,25

Середньозважений фізичний знос складає: 15,25 %.

5.3.2.Визначення накопиченого зносу

В даній роботі накопичений знос розраховується за методом строку життя, який базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосування цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими.

За своєю природою строк економічного життя земельного поліпшення наближений до нормативного (розрахункового) строку життя поліпшення, на базі якого установлюються норми амортизації і періодичності ремонтного обслуговування. Тому саме нормативний строк життя поліпшень використовується для розрахунку накопиченого зносу.

Залишковий строк економічного життя земельного поліпшення розраховується як різниця між строком економічного життя земельного поліпшення та його ефективним віком.

Ефективний вік це час, яким оцінюється тривалість життя поліпшення виходячи з його фізичного стану. Ефективний вік може дорівнювати, бути меншим або більшим за фактичний вік, в залежності від якості експлуатації поліпшення. В залежності від цього, накопичений знос розраховується - якщо ефективний вік поліпшення більше за його фактичний вік:

( 5.3)

де: ЗН — накопичений знос (%);

ТЕ — ефективний вік поліпшення;

ТФ — фактичний вік поліпшення;

ТЗ — залишковий строк економічного життя поліпшення.

- якщо ефективний вік поліпшення менше або дорівнює його фактичному віку:

Зн=ТФ ∕ (ТФ + ТЗ) 100 ( 5.4)

де: ЗН — накопичений знос (%);

ТФ — фактичний вік поліпшення;

ТЗ — залишковий строк економічного життя поліпшення.

Розрахунок накопиченого зносу приведено в таблиці 5.5

Таблиця 5.5 Розрахунок накопиченого зносу

Показник

Підстава

Числове значення

Рік введення в експлуатацію

1990

Фактичний вік (років), ТФ

Розрахунок

19

Норма амортизаційного відрахування (%), А

Єдині норми аморт. відрахувань

1

Нормативний строк життя поліпшення (років), ТН

100/А

100

Фізичний знос поліпшення (%), ЗФіз

15,3

Ефективний вік поліпшення (років), ТЕ

ТН ЗФіз

15,3

Залишковий строк економічного життя (років), ТЗ

ТН – ТЕ

84,8

Накопичений знос (%), НЗ

ТФ ∕ (ТФ + ТЗ) 100

30,00

5.3.3. Розрахунок залишкової вартості заміщення існуючих будівель та споруд

Вартість заміщення об'єкта (Вз) визначається за формулою:

Вз = V х Вопх Кп х Кі х І, ( 5.5)

де:

V — будівельний об'єм;

Воп — вартість заміщення одиничного показника (1м3 будівельного об'єму) ;

Кп — 1,16*1,03=1,1948 — коефіцієнт (подорожчання) переходу цін (Індекси змін кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт по галузях народного господарства, галузях промисловості і напрямкам в складі галузей. Кі = 10,18— коефіцієнт (ринковий) зміни вартості будівництва — середній індекс збільшення вартості будівництва, що здійснюється на території України, у порівнянні з базисною кошторисною вартістю будівельно-монтажних робіт в цінах 1984 року.

І = 1,005- коефіцієнт інфляції станом на травень 2009 року.

Визначивши вартість заміщення, знаходимо залишкову вартість заміщення об'єкта, яка менша вартості заміщення на величину накопиченого зносу.

В = Вз – НЗ( 5.6)

Розрахунок залишкової вартості заміщення існуючих будівель та споруд наведено в таблиці 5.6.

Розрахунок залишкової вартості заміщення існуючих будівель та споруд

Таблиця 5.6

Характеристики

Показники

Дані

Об'єм будівлі

1786

Вартість 1 куб. м за УПВВ

УПВВ №11 т.36а, №18 табл.25г

25,5

Кп

Для хіміко-фармацевтичної промисловості

1,2257

Кі

Ринковий коефіцієнт зміни вартості будівництва - середній індекс збільшення вартості будівництва

12,00

Індекс інфляції, %

Квітень -травень 2009р.

1,097

Вартість заміщення, грн

734 842

Накопичений знос, %

Див. розр накопиченого зносу

30,000

Накопичений знос у вартісному вираженні, грн

220 453

Залишкова вартість заміщення, грн

514 389

Loading...

 
 

Цікаве