WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаЕкономіка (різне) → Створення, придбання чи реорганізація фірми - Реферат

Створення, придбання чи реорганізація фірми - Реферат

експертної оцінки об єктів нерухомості методом витрат є визначення їх відновної вартості за мінусом зносу (фізичного, природного, економічного і т.д.). У практиці оцінки об єктів вартість об єктів визначається з урахуванням їх фізичног зносу, так як врахування інших видів зносу не рекомендується Фондом державного майна України.
Метод витрат поділяється на:
- оцінку за вартістю конструктивних елементів;
- оцінка на основі кількісного аналізу;
- оцінка за вартістю заміни будівельним аналогом.
Оцінка за першими двома методами, як правило, проводиться:
- у відношенні нетипових об єктів, для яких важко знайти функціональний аналог;
- у відношенні об єктів незавершеного будівництва з метою визначення їх ціни та подальшої добудови, у тому числі функціональної переорієнтації;
- у інших випадках, перш за все з метою відновлення обліку їх початкової вартості.
Оцінка за вартістю конструктивних елементів передбачає визначення повної вартості відтворення об єкту оцінки на основі сумування всіх витрат та прибутку підрядника за кожним елементом будівництва. Витрати та прибутки розраховуються на одиничний показник, наприклад 1м3 фундаменту, стін, підлоги, перекриття і т.д. розраховуються елементи витрат: матеріали, зарплата, амортизаційні відрахування і т.д., прибуток, як правило, розраховують у % до витрат. Розрахунок витрат та прибутку підрядника проводиться у цінах, діючих на момент оцінки. Вартість об єкту розраховується з урахуванням фізичного зносу.
Оцінка на основі кількісного аналізу передбачає складення кошторису витрат на здійснення будівельно-монтажних робіт та врахування прибутку підрядника.
Перших два метода не знаходять широкого застосування через велику трудомісткість робіт, пов язаних з необхідністю перерахунку цін в умовах інфляції.
Оцінка за вартістю заміни будівельним аналогом поділяється на:
- оцінку об єктів за вартістю одиничного показника будівельного аналога;
- оцінку за вартістю будівництва об єкту аналогічного функціонального призначення.
Оцінка об єктів за вартістю одиничного показника будівельного аналога базується на вартості одиничного показника (1м2, 1м3 ) об єкту, аналогічного оцінюваному за конструктивним рішенням, матеріалам, що застосовуються та інших факторах.
Оцінка здійснюється у такій послідовності:
1) обстеження об єкта оцінки і вибір будівельного аналога;
2) визначення вартості об єкта оцінки виходячи із вартості одиничного показника будівельного аналога на дату, що відповідає вартості будівництва будівельного аналога;
3) перерахунок вартості об єкту оцінки на дату оцінки (визначення відновної вартості об єкту);
4) визначення поточної вартості витрат на зовнішню інфраструктуру;
5) визначення фізичного зносу об єкта оцінки на дату оцінки;
6) Розрахунок залишкової вартості.
Вибір будівельного аналога здійснюється згідно збірників "Укрупненні показники відновної вартості будівництва" або на основі проектно-кошторисної документації аналогічних будівель і споруд (для нетипових проектів).
Вартість об єкту оцінки на дату, що відповідає будівельному аналогу (Вп) складає:
Вп = Вб * S(V),
де Вб - базова вартість одиничного показника (1м2, 1м3 );
S(V) - площа або будівельний обсяг об єкту оцінки.
Відновна вартість об єкту оцінки визначається за формулою:
Вв = Вп*Кп*Кгал*Крин + Ззов.,
де Кп - коефіцієнт подорожчання вартості будівництва;
Кгал - галузевий коефіцієнт подорожчання вартості будівництва;
Крин - ринковий коефіцієнт зміни вартості підрядних робіт в цінах дати оцінки;
Ззов. - вартість витрат на створення зовнішньої інфраструктури.
Оцінка за вартістю одиничного показника є самою поширеною для визначення вартості об єкту методом витрат, так як дозволяє формалізувати процедуру індексації цін, що викликані інфляцією.
Оцінка за вартістю об єкта аналогічного функціонального призначення близька до методу оцінки одиничного показника. Відмінність заключається в тому, що він грунтується на поведінці раціонального покупця, який не заплатить за власність більше мінімальної ціни, що визначається за другу власність такої ж корисності. Даний метод використовується у випадку недоцільності відновлення об єкту у його початковому вигляді.
4. Оцінка доцільності придбання передбачає визначення того, наскільки вигідною буде купівля об єкту.
Для оцінки доцільності придбання використовують наступні методи:
1) розрахунок окупності;
2) аналіз чутливості;
3) розрахунок чистої поточної вартості;
4) визначення індексу прибутковості;
5) розрахунок внутрішньої норми доходу;
6) оцінка ризику пов язаного з ймовірними доходами.
Дані методи детальніше були розглянуті у курсі "Фінанси", "Економіка підприємства", тому виносяться на самостійне вивчення.
5. Розглядаючи моделі і методи винесення рішень, треба виходити з того, що модель - це уявлення об єкта, системи чи ідеї в певній формі, тобто головною характеристикою моделі є спрощення реальної життєвої ситуації, до якої вона застосовується.
Головні типи базових моделей, що застосовуються до винесення рішень:
- фізична - зображує те, що досліджується, з допомогою збільшеного чи зменшеного опису об єкта;
- аналогова - зображує досліджуваний об єкт аналогом, що поводиться як реальний об єкт, але не виглядає таким.
- Математична - використовуються символи для опису якостей або характеристик об єкта чи події.
Крім базових використовуютьсядеякі моделі науки управління.
Модель теорії черг або оптимального обслуговування використовуються для визначення оптимального числа каналів обслуговування стосовно до потреби в них. Модель управління запасами використовується для визначення часу розміщення замовлень на ресурси і маси готової продукції на складах. Мета цієї моделі - зведення до мінімуму негативного впливу накопичення запасів, що виражаються у певних витратах.
Модель лінійного програмування застосовується для визначення оптимального способу розподілу дефіцитних ресурсів за наявності конкурентних потреб.
Імітаційне моделювання означає процес створення моделі та її експериментального застосування для визначення змін реальної ситуації.
Найпоширенішим методом ухвалення рішень виступає економічний аналіз, що охоплює майже всі методи оцінки витрат і економічних переваг, а також відносної рентабельності діяльності фірми.
Слід звернути увагу на методи прогнозування, у яких використовуються як накопичений у минулому досвід, так і поточні припущення, щодо майбутнього з метою його визначення.
Існує два типових методи кількісного прогнозування - аналіз часових рядків (екстраполяція) та казуальне (причинно-наслідковий).
Аналіз часових рядків - це вияв зразків і тенденцій минулого та прогноз майбутнього. Використовується для оцінки попиту на товари і послуги, оцінки потреби в запасах, прогнозування структури збуту. Казуальне прогнозування уособлює намагання спрогнозувати те, що відбувається в подібних ситуаціях, дослідженням статистичної ситуації залежності між фактором, що розглядається, та іншими змінними. Наприклад, різновидом казуального методу може бути метод експертних оцінок, який дозволяє групі експертів приходити до згоди. Кожен експерт заповнює опитувальні листи з приводу проблеми, що розглядається, потім отримує зведені відповіді інших експертів і знову розглядає свій прогноз.
Loading...

 
 

Цікаве