WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаЕкономіка (різне) → Створення, придбання чи реорганізація фірми - Реферат

Створення, придбання чи реорганізація фірми - Реферат

нерухомості, що здається в оренду.
Грошовий потік - нерівномірні надходження грошових платежів від реалізації продукції, послуг.
Чистий прибуток - дохід, що залишається у розпорядженні фірми після відшкодування витрат, сплати податків, штрафних санкцій, платежів за позичкові кошти.
Існує два метода перетворення доходів від експлуатації фірми у оцінку вартості:
" прямої капіталізації;
" дисконтування доходів.
Метод прямої капіталізації використовує коефіцієнт капіталізації, що відображає зв язок між доходом за один рік, або середньорічною величиною доходів за декілька років, і вартістю фірми:
Вф = Д : Кк
де Вф - вартість фірми;
Д - дохід;
Кк - коефіцієнт капіталізації.
Метод дисконтування доходів грунтується на приведенні майбутніх доходів від експлуатації фірми у теперішню його вартість:
Вартість фірми = Сума майбутніх доходів.
Для використання оцінки за доходом необхідно:
- визначити, яким чином слід привести майбутні доходи до теперішньої вартості;
- розрахувати коефіцієнт капіталізації;
- оцінити величину доходу від експлуатації об єкту, що оцінюється.
Як правило, для приведення майбутньої вартості до теперішньої використовують ставку дисконту. Тоді формула для визначення теперішньої вартості буде мати вигляд:
n
РV = FV/(1+r)n
i=1
де PV - теперішня вартість;
FV майбутня вартість;
і - число періодів (1…n)
Для визначення ставки дисконту найчастіше використовують два методи: метод оцінки капітальних активів, метод кумулятивної побудови.
Для розрахунку коефіцієнту капіталізації використовують наступні методи:
- за ставкою дисконту;
- на основі співставлення продажу;
- метод вирахування;
- зв язаних інвестицій;
- для власного і позичкового капіталу;
- для складових частин нерухомості;
- метод Еллвуда.
Коефіцієнт капіталізації дорівнює ставці дисконту у випадку: коли дохід від експлуатації об єкту не обмежений у часі, коли вартість об єкту протягом часу не змінюється і, таким чином, відшкодування капіталу не обов язкове.
2-й метод використовується на основі даних угоди купівлі продажу об єктів аналогічних тому, що оцінюється. За цим методом коефіцієнт капіталізації складається з двох частин: ставки дисконту та норми відшкодування капіталу.
Норма відшкодування застосовується до активу, який втрачає свою вартість.
Норма відшкодування капіталу базується на інтервалі часу протягом якого, на думку покупця, здійснюється повернення його капіталу, вкладеного у оцінюваний об єкт.
Норма відшкодування капіталу розраховується за допомогою:
- прямолінійне відшкодування капіталу;
- повернення капіталу за фактором відшкодування;
- повернення капіталу за фактором відшкодування і безризикової ставки дисконту.
Метод прямолінійного прямолінійного повернення капіталу використовується коли доходи від експлуатації оцінюваного об єкту зменшуються.
Прямолінійним методом норма відшкодування капіталу розраховується за формулою:
Нв = 1/nв,
де Нв - норма віднкодування;
nв - число років, за які планується відшкодувати вартість об єкту.
Повернення капіталу за фактором відшкодування передбачає, що величина поверненого капіталу може бути реінвестована за тією ж ставкою доходу, що і вкладення в оцінюваний об єкт. Використовується при рівних періодичних доходах від експлуатації об єктів, а також в умовах, коли угоди по нерухомості фінансуються за рахунок іпотечного кредиту.
У цьому випадку норма відшкодування прирівнюється до фактора фонду відшкодування: Нв = SFF
SFF = 1/Sn
Sn = ((1+r)n -1)/r,
де Sn - накопичення грошової одиниці за період;
SFF - фактор фонду відшкодування.
Повернення капіталу за фактором фонду відшкодування і безризикової ставки дисконту використовується у випадку, коли ставка доходу, що приносить оцінюваний ою єкт висока і її важко досягти при реінвестуванні.
Згідно цього методу до вартості поверненого капіталу використовується безризикова ставка. Норма відшкодування прирівнюється до фактора фонду відшкодування при безризиковій ставці дисконту і часу, за який планується відшкодувати вартість об єкту.
Нв = SFFб
Метод вирахування при розрахунку коефіцієнта капіталізації використовується у випадку, якщо у майбутньому прогнозується ріст вартості об єкту що оцінюється.
Коефіцієнт капіталізації визначається шляхом вирахування із ставки дисконту надбавки на майбутній приріст капіталу. Надбавка на майбутній приріст капіталу розраховується шляхом множення прогнозного росту вартості об єкту на фактор фонду відшкодування.
Метод зв язаних інвестицій застосовується для визначення коефіцієнтів капіталізації як зважена сума коефіцієнтів капіталізації для власного і позичкового капіталу - метод зв язаних інвестицій для власного і позичкового капіталу; і, як зважена сума коефіцієнтів капіталізації для землі і будівель - метод зв язаних інвестицій для складових частин нерухомості.
Метод зв язаних інвестицій для власного і позичкового капіталу використовується у тому випадку, якщо об єкт нерухомості придбаний за допомогою залученого капіталу.
У цьому випадку коефіцієнт капіталізації розраховується за формулою:
Kk = M*Rm + (1+M)*Ккв
де Kk - коефіцієнт капіталізації;
M - відношення величини кредиту до вартості нерухомості;
Rm - іпотечна постійна, що являє собою суму ставки дисконту і фактора фонду відшкодування;
Ккв - коефіцієнт капіталізації на власний капітал.
Метод зв язаних інвестицій для складових частин нерухомості використовується у випадку, якщо можуть бути одержані точні коефіцієнти капіталізації окремо для землі і будівель, а також врахована їх питома вага у загальній вартості нерухомості. Коефіцієнт капіталізації визначається наступним чином:
Кк = З*Ккз + Н*Ккб ,
де З - вартість землі у відсотках до загальної вартості нерухомості;
Ккз - коефіцієнт еапіталізації для землі;
Н - вартість будівлі у відсотках до загальної вартості майна;
Ккб - коефійієнт капіталізації для будівлі.
Використання метода зв язаних інвестицій в умовах України обмежено у зв язку:
- нерозвинутістю іпотечного кредитування;
- відсутності ринку землі, що не дозволяє дати ринкову оцінку вартості землі.
Метод Єллвуда при розрахунку коефіцієнта капіталізації враховує крім факторів, що вираховуються методом зв язаних інвестицій для власного і позичкового капіталу, враховує такаж зміни вартостімайна на прогнозований період.
Кк = У - М*С + dep - app(SFF),
Де У - ставка доходу на власний капітал;
С - іпотечний капітал;
dep - зменшення вартості майна за прогнозований період;
app - підвищення вартості майна за прогнозований період;
SFF - фактор фонду відшкодування при ставці У для прогнозованого періоду володіння.
Іпотечний коефіцієнт розраховується за формулою:
С = У + Р(SFF) - F,
Де Р - частина іпотечного кредиту, яка буде погашена протягом прогнозного періоду;
f - іпотечна постійна.
Іпотечний коефіцієнт знаходиться за допомогою спеціальних таблиць розроблених Єллвудом.
Метод Еллвуда не знаходить застосування у практиці оцінки нерухомості в Україні, оскільки практично відсутнє іпотечне кредитування.
Аналіз і оцінка майбутніх доходів фірми включає наступні етапи:
Аналіз балансу підприємства
Аналіз інших документів звітності
Прогнозування обсягу продажу, витрат на
Loading...

 
 

Цікаве