WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаПідприємництво → Застосування порівняльного (ринкового) підходу для оцінки нерухомості - Реферат

Застосування порівняльного (ринкового) підходу для оцінки нерухомості - Реферат


Реферат на тему:
Застосування порівняльного (ринкового) підходу для оцінки нерухомості
Порівняльний (ринковий) підхід представлений:
" методом порівняння продажів;
" методом валового рентного мультиплікатора.
Метод порівняння продажів. Даний метод заснований на зіставленні і аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні 3-6 місяців. Основоположним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, що свідчить, що за наявності на ринку декількох об'єктів інвестор не заплатить за даний об'єкт більше вартості нерухомості аналогічної корисності. Під корисністю розуміється сукупність характеристик об'єкту, визначальних призначення, можливість і способи його використання, а також розміри і терміни одержуваного в результаті такого використання доходу. Даний метод є об'єктивним лише у разі наявності достатньої кількості зіставної і достовірної інформації по недавно минулих операціях.
Цей метод вимагає бази даних по досконалих операціях, що включає інформацію про умови і ціни операцій, продавців і покупців. Оцінювач повинен з'ясувати, чи діяв покупець або продавець в умовах фінансового тиску, чи були обидві сторони операції незалежними, чи володіли вони типовою для даного ринку інформацією, чи діяли економічно раціонально, чи було фінансування типовим для ринку. Для аналізу операцій, проведених з об'єктами, які порівнюються з оцінюваним, необхідно виявити сегмент ринку, для якого ці об'єкти типові.
Сегментація ринку - процес розбиття ринку на сегменти (сектори), аналогічні наступним параметрам:
" призначенню використання об'єкту;
" якості об'єкту;
" передаваним юридичним правам і обмеженням;
" інвестиційної мотивації;
" шляхам фінансування і т.і.
Вибір об'єктів як аналоги необхідно проводити на тому ж сегменті ринку, до якого відноситься оцінюваний об'єкт. Причому потрібно звернути увагу на наступні моменти:
" Характерний для даного сегмента термін експозиції. Якщо об'єкт був проданий за менший для стандартного терміну експозиції період, це швидше за все свідчить про те, що ціна була занижена. Напроти, якщо об'єкт знаходився на ринку довше за стандартний термін експозиції, то ціна, видно, була завищена. І в тому, і в іншому випадку операція не є типовою для даного сегмента ринку і не може розглядатися як порівнянну.
" Незалежність суб'єктів операції. Якщо операція ув'язнена між головною і дочірньою компаніями, то маловірогідно, що операція між ними була досконала за ринковою ціною. Те ж саме відноситься до операцій з об'єктами, обтяженими заставою.
" Інвестиційна мотивація. Вона повинна бути однаковою при здійсненні операцій з оцінюваним об'єктом і об'єктами-аналогами .
Метод порівняння продажів при оцінці нерухомого майна включає декілька етапів:
Вибір об'єктів нерухомості - аналогів. Для більш об'єктивної оцінки необхідний аналіз не менше 3-5 зіставних продажів.
Оцінка поправок по елементах і розрахунок скоригованої вартості.
1. Порівняння і зіставлення оцінюваного об'єкту з об'єктами-аналогами проводяться по двох компонентах:
" одиницям порівняння;
" елементам порівняння.
Застосовуються наступні одиниці порівняння:
" ціна за 1 га - для великих масивів сільськогосподарського призначення, промислового і житлового будівництва;
" ціна за 1 м2- в ділових центрах міст, для офісів;
" ціна за 1 лот - стандартні формою і розміру ділянки в районах жилою, дачної забудови;
" ціна за фронтовий метр - при комерційному використанні в містах (загальна площа об'єкту вважається пропорційної довжині його межі по якій-небудь вулиці або шосе);
" ціна за одиницю густини - коефіцієнт відношення площі забудови і площі земельної ділянки; І
" ціна за одиницю, що приносить доход; в спортивних комплексах, ресторанах, театрах - це одне посадочне місце, а в гаражах і автостоянках - місце парковки одного автомобіля.
Елементами порівняння для об'єктів нерухомості є:
" передані майнові права;
" умови фінансування операції. Можуть мати місце різні варіанти, наприклад фінансування операції продавцем при наданні останнім іпотечного кредиту;
" умови продажу. Коригування на умови продажу відображає ¦нетипове для ринку відношення між продавцем і покупцем;
" час продажу. Воно є одним з основних елементів порівняння зіставних продажів. Для внесення поправки на час продажу необхідно знати тенденції зміни цін на ринку нерухомості з часом; ¦
" місцеположення; ¦
" фізичні характеристики об'єкту нерухомості. Вони включають розміри, конструктивні елементи, зовнішній вигляд і т.і.
2.Оцінка поправок по елементах і розрахунок скоригованої вартості
Поправками називаються коригування, що вводяться в ціну продажу 1объекта-аналога при приведенні його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об'єкту. Необхідно враховувати, що:
" поправкам не піддаються сегментообразующие характеристики, напри- заходів призначення використання об'єкту;
" не завжди можна розрахувати поправки на умови фінансування, умови продажів. Бажано як аналоги не використовувати об'єкти, відмінні від оцінюваного по цих характеристиках. За відсутності такої можливості поправки на ці характеристики потрібно вносити передусім.
Способи розрахунку і внесення поправок
Існують наступні основні методи розрахунку поправок:
" метод, пов'язаний з аналізом парних продажів;
" метод прямого аналізу характеристик;
" експертний метод розрахунку.
Метод, пов'язаний з аналізом парних продажів. Парним продажем називається продаж двох об'єктів, ідентичних майже у всьому, за винятком однієї, як правило, характеристики. Її аналітик і намагається оцінити. В основі даного методу лежить наступне логічне міркування: якщо між двома зіставними об'єктами є єдина відмінність, то різниця в продажних цінах може бути приписана цій відмінності. Об'єкти парного продажу зовсім не обов'язково повинні бути співставленні з об'єктом і його аналогами. Причому необхідно, щоб парний продаж був виявлена на тому ж сегменті ринку, що і оцінюваний об'єкт.
Приклад розрахунку процентної поправки на місцеположення методом парного продажу. Оцінюється двоповерхова цегляна будівля, що окремо стоїть, під офіс, розташована в Печерському районі. Для аналізу порівняльних продажів був визначений аналог - двоповерхова цегляна будівля, що окремо стоїть, розташована в Московському Аналог був проданий за
1 250 000 дол. В базі даних є наступні пари зіставних об'єктів
Таблиця 5.2.1.
Номер
об'єкту Місцеположення
Фізичні характеристики
призначення об'єкту
Ціна, дол. США
1
Печерський район
Одноповерхова блокова будівля під офіс
400 000
2
Московський район
Те ж
950 000
3
Московський район Двоповерхова цегляна будівля
під магазин 1 250 000
4
Печерський район
Те ж
900000
Рішення. Для того щоб визначити вартість оцінюваного об'єкту, необхідно розрахувати і внести поправку на місцеположення. Вона визначається відношенням цін парних продажів об'єктів 1 і 2. Об'єкти 3 і 4 не може бути використані, оскільки призначення цих об'єктів не дозволяє віднести їх до того ж, що і наш об'єкт, сегменту ринку.
Поправка на місцеположення розраховується по формулі
Пм = Ц1/Ц2 = 400 000 / 950 000 = 0,42
де Пм - поправка на місцеположення;
Ц - ціна продажу об'єкту 1;
Ц - ціна продажу об'єкту 2.
Поправка (в нашому прикладі 0,42) є коефіцієнтом, на який умножається ціна продажу аналога для отримання вірогідної вартості оцінюваного об'єкту.
V=Gаналог * Пм =1 250 000 o 0,42=525 000 дол.
Де:
V - вірогідна вартість оцінюваного об'єкту;
Gаналог - Ціна продажу аналога;
Пм - поправка на місцеположення.
Список використаної літератури
1. Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"
2. Основи оцінки нерухомості. Г.В. Попов Москва 1995р
3. Аналіз і оцінка прибуткової нерухомості. Д. Фрідман, Н. Ордуей. Справа Лтд., Москва 1995р.
4. Оцінка ефективності інвестиційних проектів Савчук В.П.
5. Оцінка підприємства, теорія і практика. У. В. Грігорьев, М. А. Федотова, Москва Інфра-М, 1997р.
6. Оцінка вартості активної частини основних фондів. А. П. Ковальов, Москва Фінстатінформ, 1997р.
7. Скільки коштує бізнес? М. А. Федотова, Москва, Перспектива 1996р.
8. Оцінка бізнесу. Під. ред. А.Г. Грязнової, Москва, Фінанси і статистика. 1998р.
9. Фінансовий аналіз. У. В. Ковальов, Москва, Фінанси і статистика, 1997р.
10. Керівництво по оцінці бізнесу. Гленн М. Десмонд, Річард Е. Келлі.
11. Фінансовий стан підприємства. Методи оцінки. Крейніна М. Н. ІКС "ДІС", 1997р Москва.
12. Оцінка бізнесу. С.В. Валдайцев, Санкт-Петербурзькій університет, 1999р.
Loading...

 
 

Цікаве