WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаБанківська справа → Іпотечне кредитування в ринковій економіці - Курсова робота

Іпотечне кредитування в ринковій економіці - Курсова робота

На тактичному рівні Нацбанк — за сприяння УНІА, банківських фахівців, представників відповідних відомств — визначив тоді такі напрямки діяльності із створення іпотечного ринку в Україні: формування ринкової інфраструктури; забезпечення ефективно діючої та гарантованої реєстрації прав власності (на нерухоме майно); забезпечення ефективного регулювання на ринку іпотечного кредитування.

Щодо ринкової інфраструктури вже зроблено немало, а саме — ухвалено закони України:

— "Про іпотеку", який достатньо повно врегулював відносини, пов'язані з іпотекою в Україні;

— "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном;

— "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", який визначає загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб з метою фінансування масового будівництва житла та особливості управління цими коштами. [4, ст.377];

— "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень", який, після прийняття у грудні 2005 року Закону "Про іпотечні облігації", матиме для іпотеки неабияке значення з точки зору реєстрації вимог щодо іпотечних платежів та платежів за облігаціями [8, ст.140].

Відповідно до вимог Закону "Про іпотеку", Кабмін затвердив "Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек", "Порядок формування фондів житла для тимчасового проживання" та "Порядок надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання" [7, ст.553].

Найважливішим на сьогодні завданням є подальша розбудова механізму рефінансування банків, які видали іпотечні кредити. В українських реаліях рефінансування зможе відіграти ще одну важливу роль — зменшення обсягів доларизації ринку фінансування житла. За оціночними даними, до 90% іпотечних кредитів видані або безпосередньо в іноземній валюті, або до неї прирівнюються. Тому створення передумов для ефективного гривневого рефінансування сприятиме зменшенню тиску на валютний ринок та підвищуватиме довіру до національної грошової одиниці.

Як і у випадку із розбудовою загальної інфраструктури ринку, пошук адекватної моделі рефінансування також потребує системності у визначенні основних підходів. Оптимально скористатися для цього знову ж таки світовим досвідом.

Рефінансування саме по собі характеризує особливість іпотечного кредитування — розподіл на первинний та вторинний ринки. Якщо на первинному здійснюється безпосереднє кредитування, то на вторинному відбувається процес, який називають "сек'юритизацією" — переведення "неліквідних" активів (безпосередньо кредити) у ліквідні активи (іпотечні цінні папери).

Крім того, вторинний ринок розподіляється на два сегменти: однорівневий, коли самі банки емітують іпотечні облігації, та дворівневий, коли за банки це робить спеціальна фінансова установа, що попередньо викупила пул (набір) кредитів. Однорівневу систему, як правило, називають континентальною (німецькою), бо саме в європейських країнах застосовують так звані заставні листи (pfandbrief), що емітуються безпосередньо банками під створений іпотечний пул. Друга — американська, де в обігу перебувають вторинні цінні папери — mortgage back securities (MBS). В основі цінних паперів, забезпечених іпотекою (MBS), лежить переуступка прав вимоги на майбутні платежі, що відрізняє їх від заставних листів, в основі емісії яких лежить механізм застави.

Вибір для України тієї чи іншої моделі повинен був стати результатом аналізу позитивних і негативних ознак кожної. Якщо американський варіант дозволяє банкам виводити пул кредитів з балансу, поліпшуючи таким чином показники адекватності капіталу, то німецький, завдяки законодавчим вимогам до банків-емітентів, іпотечного покриття тощо, робить заставні листи одним із найнадійніших фінансових інструментів. Недарма вони отримують рейтинг усіх агенцій не нижче рівня АА.

Завдяки чому досягається така надійність? Тут маємо кілька складових:

— спеціалізований нагляд;

— додатковий нагляд від імені інвесторів, що його здійснює довіритель;

— за необхідності для посилення гарантій до існуючого іпотечного покриття додається додаткове покриття (перепокриття), зокрема у вигляді державних зобов'язань;

— обмеження обсягів емісії 60-кратним обсягом капіталу банку;

— згідно із законодавством, відношення величини кредиту до величини застави (покриття) не може перевищувати 60% так званої заставної вартості покриття, що на 10% нижча за ринкову вартість;

— кредити, видані під об'єкти незавершеного будівництва, не можуть перевищувати 10% всього покриття і більш як удвічі — капітал банку.

В Україні законодавча база, яка має визначати особливості емісії та обігу іпотечних цінних паперів, була сформована наприкінці 2005 року з прийняттям Закону України "Про іпотечні облігації" [6, ст.134]. До цього Законом "Про іпотеку" були "введені в обіг" квазі-іпотечні цінні папери — заставні. То були специфічні боргові папери, які згідно зі ст.20 закону підтверджують безумовне право їх власника на задоволення боржником вимог за основним зобов'язанням. Останнє визначення, до речі, і не дозволяє банкам ефективно використовувати заставні, бо відповідно до закону емісія заставної передбачає перехід вимог по основному зобов'язанню до зобов'язання за заставною, що не може влаштовувати банки.

Заставні, у свою чергу, можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних паперів, можливість емісії яких визначена, як уже згадувалося, окремими законами. Так, Законом "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" запропоновано нові інструменти: іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю та іпотечні сертифікати участі. Ці інструменти стосуються в основному фінансування будівництва. Тому, як зазначалося вище, класичним інструментом усе ж є іпотечна облігація, порядок емісії та обігу якої регулюється однойменним законом.

Українське законодавство передбачає емісію звичайних облігацій (елемент однорівневого вторинного ринку) та структурованих облігацій (дворівневий вторинний ринок). Планується, до речі, що на другому значну роль відіграватиме недавно створена Державна іпотечна установа. Проте непогано розрекламований початок її активної діяльності, здається, лише зараз набуває реальних обрисів.

У групі економічних радників голови НБУ ще у 2004 році дійшли висновку, що оптимальним підходом для українського формату іпотечного ринку була б розробка та прийняття закону "Про іпотечні облігації" (як заставні листи) та закону "Про сек'юритизацію". У результаті вдалося б уникнути змішування різних понять в одному законі та не вводити в оману інвесторів у цінні папери. Таким чином, великі банки отримали б можливість емісії заставних листів, а менші — механізм сек'юритизації для рефінансування іпотечних портфелів. Проте законодавець обрав інший шлях — не європейський, не американський, а суто український, який іще потребує історичного доведення своєї унікальності [16].

Зростання обсягів портфелів іпотечних кредитів - це, з одного боку, позитивне явище, але з другого боку ми спостерігаємо зростання портфелів нестандартних, неоднорідних, що в перспективі може бути перешкодою для запуску циклу іпотечного рефінансування. Адже в основі іпотечної фінансової системи лежить масова видача кредитів на першому рівні (на рівні первинних іпотечних кредиторів) з подальшим випуском під заставу цих кредитів іпотечних зобов'язань (іпотечних облігацій) або існують інші схеми, за допомогою яких первинні іпотечні кредитори рефінансують свою ліквідність. Але зростання неоднорідних кредитів робить ці портфелі нетранспорентними, інвестор не може належним чином оцінити ризики, які пов'язані з придбанням активів чи зобов'язань, які забезпечені цими активами, що також є одним з ризиків розвитку системи іпотечного кредитування. Сьогодні існує декілька загальних схем іпотечного фінансування - ринкова, дотаційна (коли з бюджету виділяються ті ж самі кредити), корпоративні схеми. Але саме головне сьогодні - щоб кредити були вигідними для банків. Адже навіть використовуючи бюджетні кошти, кредит можна зробити вигідним для банку. Сьогодні у банків є ризик, пов'язаний з низькою платоспроможністю населення. І бюджетні кошти можна використовувати ефективно, компенсуючи банкам ці ризики, субсидуючи ставку по комерційним кредитам чи компенсуючи початковий внесок позичальників, тим самим сприяти зростанню кредитних портфелів. Тобто можливість населення отримати пільговий кредит теж певним чином відображається на можливостях ринку.

Необхідно відзначити, що якщо існує ситуація, при якій в країні гостро стоїть проблема дефіциту інституційних інвесторів (пенсійні фонди, страхові компанії з їх резервами, трастові компанії та ін.), а перед банками гостро стоїть проблема ліквідності в довгостроковій перспективі, то ця ліквідність повинна якимось чином гарантуватись центральним банком. Виникає необхідність існування механізмів, які знімали б, мінімізували ризики ліквідності з банків, ризики процентних ставок, кредитні ризики. Якраз функція центральних банків як кредиторів кінцевих інстанцій дає надію комерційним банкам, що ці ризики будуть закриті.

Loading...

 
 

Цікаве