WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаБанківська справа → Іпотечне кредитування - Курсова робота

Іпотечне кредитування - Курсова робота

Тема 2.2. Ринок нерухомості

2. 2.1.Характеристика ринку нерухомості

Ринок нерухомості — це взаємозалежна система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію і фінансування об'єктів нерухомості. Це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни й розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування" Основні процеси функціонування ринку нерухомості —розвиток (створення), управління (експлуатація) та оборот прав на об'єкти нерухомості.

Таким чином, основні процеси функціонування ринку нерухомості - це розвиток (створення), управління (експлуатація) й обіг прав на нерухомість.

Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, істотно відмінних один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефективністю інвестицій і особливо станом законодавства, політичною та соціальною стабільністю тощо.

В умовах сучасної економіки ринок нерухомості можнаохарактеризувати з трьох позицій:

1. Як сферу вкладання капіталу в об'єкти нерухомості та систему економічних відносин, що виникають під час операцій з нерухомістю. Такі відносини виявляються між інвесторами в процесі купівлі-продажу об'єктів нерухомості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в оренду і т. д.

  1. Як сферу, де об'єкти нерухомості виступають як товари особливого роду.

  2. Як ринок послуг, що створює умови для життєдіяльності й життєзабезпечення людини у всій багатогранності їх властивостей та виявів.

Найбільш поширена точка зору на ринок нерухомості як на різновид інвестиційного ринку. У зв'язку з цим прийнято виділяти загальні ідентифікаційні ознаки, що підтверджують наявність структурної залежності ринку нерухомості з інвестиційним ринком.

Нерухомість більшою мірою, ніж інші активи, потребує ефективного управління для отримання прибутку. Звідси виникають, щонайменше, два висновки:

- для більшості інвесторів нерухомість як об'єкт інвестування є досить складний актив;

- для інвесторів, що володіють достатніми знаннями у сфері управління нерухомістю, вона може бути об'єктом інвестування, що дозволяє отримувати більший прибуток і контролювати активи.


2. 2. .2. Види ринків нерухомості


2.2.3.Класифікація ринку нерухомості

Основні складові ринку нерухомості : первинний і вторинний.

Первинний (нерухомість як товар вперше поступає на ринок. Основними продавцями є держава в особі своїх виконавчих органів, будівельні компанії.

Вторинний ( нерухомість виступає як товар ,що раніше був в користуванні і належить окремому власнику.

Сегментація ринку нерухомості це розподіл його на однородні групи покупців.

Сегменти ринку нерухомості:

  • ринок житла;

  • ринок комерційної нерухомості;

  • ринок земельних участків.

За територіальним фактором : кожний регіон може представляти собою окремий ринок.

За використанням:ринки житла, комерційного, промислового і с/г призначення.

За вартістю : ринок дорогої нерухомості; масовий ринок відносно недорогої нерух.

За інвестиційною мотивацією: ринок нерухомості,що приносить доход; ринок нерухомості з потенціалом прирості вартості; податкове укриття.

За типом прав власності: необмежені права власності; сервітут (право обмеженого використання одним чи більше осіб землі іншої особи); право на надра; право на оренду; право на участь в кондомініумах (правова форма власності, за якою об'єкт розподіляється на елементи, індивідуальної власності і елементи спільної власності); право господарського володіння; право оперативного управління; право довічного володіння.

Виділяють централізований і децентралізований ринки (вуличний) і біржовий (аукціони ,конкурси), позабіржовий.

Ринок нерухомості є істотною складовою будь-якої національної економіки, оскільки нерухомість — це найважливіша частина національного багатства, на яку припадає понад 50% світового багатства. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що і ринок праці, І ринок капіталу, і ринок товарів і послуг тощо для свого існування повинні мати або орендувати необхідні їм приміщення.

Національний ринок нерухомості — це сукупність регіональних, локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін і ризиків, ефективністю інвестицій у нерухомість й особливо станом регіонального законодавства, політичною та соціальною стабільністю в регіоні тощо.

Український ринок нерухомості віддзеркалює всі проблеми перехідної економіки і характеризується нерівномірним розвитком своїх сегментів, недосконалою законодавчою базою та низькою інвестиційною активністю громадян та юридичних осіб. Водночас цей ринок становить перспективну сферу вкладення капіталу.

За допомогою ринкового механізму і державного регулювання ринок нерухомості забезпечує;

  • створення нових об'єктів нерухомості;

  • передачу прав на нерухомість;

> установлення рівноважних цін на об'єкти нерухомості;

> експлуатацію (управління) об'єкта нерухомості;

  • розподіл простору між конкуруючими варіантами землекористування;

  • інвестування в нерухомість.

При цьому виконуються такі операції, здійснювані з нерухомим майном:

1. з частковою або повною зміною власника / складу власників

  • купівля-продаж об'єктів нерухомості;

  • спадкування;

  • дарування;

  • міна;

  • рента;

  • забезпечення виконання зобов'язань (наприклад, реалізація закладених або заарештованих об'єктів нерухомості);

  • приватизація;

  • націоналізація;

  • зміна складу власників, у тому числі з поділом майна;

  • внесок у статутний капітал;

> банкрутство (ліквідація) суб'єктів підприємницької діяльності (Із задоволенням вимог кредиторів, у тому числі за рахунокреалізації майна власників);

2, без зміни власника

  • інвестування в нерухомість;

  • розвиток нерухомості (розширення, нове будівництво, реконструкція);

  • зміни (напрямів використання, назви торгової марки, місцезнаходження, юридичної адреси та ін,);

  • управління, експлуатація;

  • застава;

  • оренда;

  • передача в господарське ведення або оперативне керування, у безоплатне користування;

  • регулярне одержання доходу від володіння нерухомістю, що не потребує від одержувача підприємницької діяльності;

  • довічне утримання;

  • передача управління;

  • введення (зняття) сервітутів та Інших обтяжень;

  • страхування (різноманітних форм і різноманітних операцій, у тому числі при кредитуванні розвитку нерухомості).

Усі ці операції в умовах ринкової економіки здійснюються з використанням ринкових механізмів, а тому вони є складовими ринку нерухомості.

2.2.4. Функції ринку нерухомості

Функціонування ринку нерухомості як елемента ринкової структури характеризують особливості, які наочно розкриваються через його функції. Виконуючи ряд загальних і спеціальних функцій, ринок нерухомості значно впливає на всі сторони життя та діяльності людей.

До основних належать такі його функції:

1. Інформаційна. Ринок нерухомості забезпечує зацікавлених суб'єктів інформацією про поточну кон'юнктуру ринку (структуру попиту і пропозиції, ціноутворення). При цьому в перехідній економіці гостро стоїть питання об'єктивності, актуальності та повноти такої інформації, що пояснюється запізнілим розвитком інформаційної інфраструктури ринк, нерухомості (спеціалізованих засобів масової інформації, інформаційно-аналітичних агенцій тощо).

  1. Ціноутворююча. В умовах трансформаційної економіки формування ринку нерухомості пов'язане з наявністю значних цінових диспропорцій, існування яких зумовлено невідповідністю структури обсягам попиту та пропозиції. З розвитком ринку цінові диспропорції починають вирівнюватися і створюються умови для "ввімкнення" механізмів вільного ціноутворення на об'єкти нерухомості.

  2. Посередницька. На ринку нерухомості діють професійні посередники — ріелтори, оцінювачі, страхувальники, іпотечні кредитори та ін. В умовах перехідної економіки виникає ситуація, коли якісний та кількісний склад професійних посередників не повною мірою відповідає потребам ринку, що збільшує трансакційні затрати його учасників.

  3. Регулятивна. Ринок нерухомості бере активну участь у перерозподілі ресурсів, спрямовуючи зусилля його учасників на дотримання ефективної структури економіки та задоволення громадських інтересів. При цьому повною мірою регулятивна функція починає проявлятися на вторинному ринку.

  4. Інвестиційна. Ринок нерухомості є привабливим засобом збереження й збільшення капіталу, сприяє переведе до заощаджень і нагромаджень населення з пасивної форми запасів у реальний капітал, що приносить дохід власнику нерухомості. При цьому саме нерухоме майно служить своєрідною страховою гарантією інвестиційних ризиків. На перших етапах формування ринку нерухомості в перехідній економіці інвестиції спрямовують переважно на придбання нерухомості споживчого характеру. В міру задоволення цієї потреби інвестиційні потоки починають спрямовуватися в сферу комерційної та промислової нерухомості.

Loading...

 
 

Цікаве