WWW.REFERATCENTRAL.ORG.UA - Я ТУТ НАВЧАЮСЬ

... відкритий, безкоштовний архів рефератів, курсових, дипломних робіт

ГоловнаБухгалтерський облік, Податки → Вартість нерухомості і її основні види, визначення зносу об'єкта нерухомості - Реферат

Вартість нерухомості і її основні види, визначення зносу об'єкта нерухомості - Реферат

користувача, що виходить зі сформованого варіанта її використання, а також природними і суспільними властивостями товару, що визначені рівнем технічного розвитку і суспільних потреб.
Родючість і місце розташування земельної ділянки, кількісні і якісні характеристики будинків і споруджень, їхня унікальність і довговічність, смаки і переваги власника і багато інших факторів формують споживчу вартість об'єкта нерухомості. Наприклад, щозастарів в архітектурному й інженерному плані житловий будинок може представляти для родини високу споживчу вартість, обумовлену історичними чи родоводами факторами, однак його мінова вартість буде невеликою.
Мінова вартість виникає в процесі обміну об'єктів нерухомості. При цьому в товарному господарстві загальним еквівалентом виміру виступають гроші. На конкурентному ринку ціна, як грошове вираження вартості, є чинником, що врівноважує сили попиту та пропозиції. Форма прояву мінової вартості - ціна, що відбиває сумарну дію всіх ринкових факторів.
Корисність - форма вираження споживчої вартості.
Витрати - це виражені в грошовій формі витрати на чи створення реконструкцію об'єкта нерухомості. Насамперед, вони являють собою міру витрат, необхідних для відтворення точної копії об'єкта або об'єкта, аналогічного по корисності об'єкту оцінки.
Місце розташування, що значною мірою визначає величину експлуатаційних витрат, особливо транспортних, часто виступає необхідним елементом технології (наприклад, далеко не в кожнім місці можна побудувати річковий чи порт гідроелектростанцію), нарешті, елементом зручності для покупця.
Попит та пропозиція. При зниженні попиту ймовірна ціна продажу об'єкта може упасти нижче витрат на його відтворення.
Перебування в цивільному обороті - дозволена можливість передачі прав власності на об'єкт нерухомості. Якщо об'єкт не знаходиться в цивільному обороті (наприклад, земельна ділянка, що знаходиться в зоні історичної забудови, наданий у безстрокове користування без права продажу й оренди), то його не можна передати в обмін на який-небудь еквівалент. Він буде володіти тільки споживчою вартістю для його користувача.
Таким чином, ціна - це грошове вираження вартості об'єкта нерухомості, з погляду типових суб'єктів ринку, на конкретну дату продажу, виходячи з варіанта його найкращого використання.
Ціна як форма прояву вартості, що виражає результат, неминуче відхиляється від вартості висновку угоди між покупцем і продавцем у конкретних ринкових умовах під впливом різних фінансових факторів.
Задача практикуючих оцінювачів - оцінити вартість об'єкта як фундаментальну основу оцінки.
Для цього практикуючим оцінювачам необхідно правильно вибрати вид обумовленої вартості, що відповідає цілям і умовам оцінки з обліком:
o міжнародних стандартів оцінки;
o переходу російської економіки на міжнародні вимоги бухгалтерського обліку й аудита;
o принципів фінансового менеджменту й інвестиційного проектування.
У залежності від цілей оцінки, повноти оцінюваних прав на нерухомість різні види вартості можуть бути об'єднані в дві основні групи (мал. 1.):
o вартість в обміні як вираження мінової вартості;
o вартість у користуванні як вираження споживчої вартості.
Вартість в обміні характеризує здатність об'єкта нерухомості обмінюватися на чи гроші на інші товари, носить об'єктивний характер і лежить в основі проведення операцій з нерухомістю на ринку: купівлі-продажу, передачі в заставу, у тому числі і під кредити, здачі в оренду, внесення в статутні фонди підприємств і т.д.
Форми прояву вартості в обміні:
o ринкова;
o ліквідаційна;
Ринкова Інвестиційна
Ліквідаційна Балансова
Заставна Оподатковувана
Страхова
Орендна
Утилізована
Рис. 1. Групи вартості нерухомості
o заставна;
o страхова;
o орендна;
o утилізована.
Вартість у користуванні обумовлена корисністю об'єкта нерухомості при визначеному варіанті його використання і носить суб'єктивний характер, відбиваючи сформовані можливості експлуатації об'єкта конкретним власником, не зв'язані з купівлею-продажем об'єкта і з іншими ринковими операціями.
Оцінка вартості в користуванні об'єкта нерухомості виробляється виходячи з існуючого профілю його використання і тих фінансово-економічних параметрів, що спостерігалися в початковий період функціонування об'єкта і прогнозуються в майбутньому.
Вартість у користуванні розраховується виходячи з поточного використання об'єкта і наближається до ринкової вартості в міру збільшення кількості покупців, що бажають і здатних придбати нерухомість для подібних цілей.
Форми прояву вартості в користуванні:
o інвестиційна;
o балансова;
o вартість для цілей оподатковування (у Росії) і інші. Кожний з перерахованих видів вартості в обміні й у користуванні має свою область застосування й обмеження.
Наріжний камінь теорії оцінки нерухомості - це поняття "ринкова вартість".
Ринкова вартість визначається виходячи з варіанта найкращого використання об'єкта нерухомості.
На практиці використовуються різні визначення ринкової вартості, причому в юридичних інстанціях, кредитних організаціях, фінансових і страхових компаніях її трактування має визначені особливості.
Ринкова вартість - найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли:
o одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша - не зобов'язана приймати виконання;
o сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
o об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічній оферти;
o ціна угоди являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки;
o платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.
Частою помилкою починаючих оцінювачів є прийняття ціни попередніх схожих угод за вартість аналогічної нерухомості без аналізу умов, у яких відбулися ці угоди. Поки не проведений детальний аналіз умов угоди, не можна зробити обґрунтований висновок про ринкову вартість нерухомості.
Якщо умови угод з нерухомістю відрізняються від типових для даного сегмента ринку, наприклад, по формах фінансування, то для визначення ринкової вартості необхідно увести виправлення, що відбивають реакцію ринку на умови, що змінилися.
Типовою помилкою є і
Loading...

 
 

Цікаве